大律师网帮您揪揪物业账单猫腻

2016年7月30日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　物业“晒”账单，这在管理上是一大进步，是主管部门推动物业服务企业专业化运作、解决物业和业主间矛盾的一项好举措。可当记者走访远洋德邑等众多小区时发现，一方面，物业公司没拿账单当回事，用“新来的”、“值班的”等理由搪塞业主对于账单公示的询问。另一方面，许多居住其中的业主并不知有物业成本公示一事，或者每天路过账单前却视而不见，并不真正关心“我的物业费怎么花了”，而是纠结“物业哪些地方我有牢骚”。日前按照《北京市物业管理办法》的规定和在主管部门的有效监督下，北京市绝大部分住宅小区的物业公司如期“晒”了账单。但在相关账单数据中，我们发现有些账单消费有不少算不清的项目，怀疑有些物业故意隐瞒了公共收益。下面，就请您和编辑一起来看看物业账单里常见的猫腻有哪些?
　　经营收入不全面
　　家住华业玫瑰东方小区的业主孟先生根据账单的公示，华业玫瑰东方小区2011年的物业共用部分经营收入共10.67万元，支出9.66万元，结余1.01万元。10.67万元的收入中，仅有共用部分车位一项，外墙及电梯广告收入、共用场地租赁收入和其他经营收入均为零。而在支出部分，包括人工费、保洁费、维护费、能源费等的经营服务成本共计9.07万元。
　　“且不说小区的地下车位中有部分是对业主出租的，每月每个车位租金费就能收到500元，小区里还有个对外经营的健身会所，有健身房，可以游泳，都是对外承包的，这笔收益又到哪里去了呢?”孟先生觉得，经营收入中其他三项都为零，从道理上说不过去。另外，物业服务费支出中，本就包含了物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用及工程技术人员费用，现在又来了一个维护费成本，“怎么看都有重复之嫌。”
　　孟先生告诉记者，“晒”账单本就是为了让业主们对于“物业费花哪了”做到心中明白，可不是让物业公司费心遮掩的。“我们既然交了物业费，就是相信物业公司，希望它和大家伙一起把小区维护好的。”
　　另一位不愿透露小区名字的业主也向记者反映，公示的物业账单中物业共用部分经营收入“不全面”。“我们小区的账单里，物业共用部分经营收入只有车位收入和外墙及电梯广告收入两项，共120万元，可小区里好多地下室都是被物业公司对外出租出去了的，这部分租金跑去哪了?”对此，一位多年从事物业管理工作的业内人士谢先生告诉记者，随着人工成本的上升，很多物业公司收取的车位管理费，已经无法平衡收支。所以，遇到一些零头车位收入，物业公司通常都会直接充抵秩序维护员工资，“这已经是行业内的惯例了，这些零头做账时也就忽略不计了。”
　　账面管理人员费用高
　　除了物业共用部分经营收支，孟先生第二个有疑问的地方，就是管理人员费用。根据账单公示，由深圳华业物业北京分公司管理的华业玫瑰东方小区，物业服务费总收费面积达19.8万平方米，其中高层住户共823户，物业费标准是3.5元/平方米/月。2011年，华业玫瑰东方物业服务费收入1681.53万元，支出1429.21万元，收支余额为252.32万元。在1429.21万元的物业支出中，管理人员费用一项达210.93万元，占总支出的14.76%;物业共用部位及共用设施的日常运行、维护费用661.16万元，占总支出的46.26%;物业管理区域清洁卫生费用140万元，占总支出的9.8%。
　　“我仔细研究了账单，保安员、保洁员的工资应该都单独算在各子项中了，管理人员费用一项就是指主管以上级别的员工。我想知道，我们小区究竟用了多少名主管，总费用才能达到210.93万元?”孟先生特意把自家的小区和朋友家的做了比较发现，物业服务费收费面积差不多的小区，有的小区管理人员费用才48万元，少了160万元。“确实，我们小区的物业工作人员服务态度不错，一有报修，短时间内就能上门，兴许人工支出相对会高。但即使是这样，账面上的管理人员费用也不能多出这么多吧?”孟先生纳闷，
　　呼吁引入第三方审计
　　“我们小区的物业公司，3月初就在公告栏里‘晒’了账单，办公费用、共用部分经营收入都列出来了，大部分业主还是挺满意的。只是有一点，我觉得公示没意义，我们小区连业主委员会都没有，账单的真实性也无法考证。”家在万润风景的市民霍先生向记者表示，业主交物业费，购买的就是一个放心的生活质量，“现在花钱的和做账的都是同一人，没有第三方监督。”
　　对此，业内专家提出两点意见解决小区物业账单中存在的问题。首先，业主可以聘请第三方对物业的收支情况进行审计，彻底将物业做假账、模糊账给杜绝掉，让业主所交的物业费有明明白白的去处，真实反映出物业费的支出情况。其次，没有业主委员会的小区，应该迅速成立业主大会和业主委员会，选出业主的代表，由业主大会与物业企业签订物业服务合同，监督物业账单。
　　物业回应计费方式差异
　　对此，记者上午询问了华业玫瑰东方小区物业公司的项目经理。他解释到，小区对外承包的地下健身会所，大产权属于开发商，所以经营费用不归物业所有。物业公司所获得的主要是管理费，这部分金额已经直接计入管理费收入中。至于高达210万元的管理人员费用，该经理表示，不仅仅包括主管人员，还包括秩序维护员，是打包计算方式，所以会比其他小区要高。但对于物业费支出列项中其他部分为何也注释了人员工资，项目经理的解释是小区的保洁员和保安员等包括自管和分包两部分，“组成较为复杂，我们用的是北京市的统一账单格式，这您可以放心，高的话也是计费方式的差异。”
　　鼓励业主明白公示
　　本月，北京市将启动物业账单专项检查，各区县建委、房管局对辖区内未完成收支情况公示的项目进行专项执法检查，市住房城乡建设委将对物业项目公示情况进行抽查。部分市民也呼吁，主管部门加大对账单的检查力度。记者了解到，业主对物业服务企业公示的内容有异议的，可向物业服务企业提出质询，物业服务企业应当及时答复。如果答疑后仍不能达成一致意见的，业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。所以，无论物业企业还是小区业主，都别仅仅把“晒”账单看成锦上添花、可有可无之事。只有每个人都对自己的权利和义务多些重视、多些行动，和谐小区才能指日可待。

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