土地出让金是否并入物业税的问题

2015年11月6日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　首先要弄清楚“物业税”征税范畴，所谓“物业税”是基于个人财产上而增收的，就目前我国的现状来看，土地的所有权是国家的，国家最多出让70年的使用权，所以实购房者并不是该房屋的完全拥有者，而只是拥有该土地上房屋70年的使用权，也就是说购房者是花钱购买了70年的使用权，更有学者认为是把未来70年的租金一次性付清。如果开征物业税那么必然和目前我国征收的土地转让金有所冲突。
　　就笔者调查和掌握的部分省市房地产收费情况看，盛极一时的“房地产收费过多过滥”的问题是否普遍存在，值得商榷。就目前收费的种类、内容、性质和额度分析，符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看，除普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外，没有专家、学者提出别的房地产收费中适合费改税的收费项目，呼声颇高的城建费改税改革，焦点集中在了土地出让金上。
　　赞同土地出让金改为物业税的理由，无外乎三点：一是能够降低开发商的开发成本，进而降低房价。二是土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目，性质基本相同，可以合并。三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税，可以避免政府寅吃卯粮。
　　对以上观点，笔者均有不同看法。首先，土地出让金并入物业税后，未必能够降低房价，这一点在本文第四部分已作表述。其次，土地出让金与物业税在现象上近似，但本质上有着根本性的不同，即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税，国家的身份是政权组织者，凭借的是政治权利，具有强制性、无偿性和固定性的特点，属于分配范畴;收取土地出让金，国家的身份是国有土地所有者，凭借的是对土地的所有权，是市场行为，属于交换范畴。再次，如何合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴，从根本上讲，完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后，是否存在寅吃卯粮问题暂且不论，如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理，合理安排支出年度及额度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。