如何出售按揭贷款中的二手房

2016年4月11日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　核心内容：想要出售二手房，但是按揭贷款还没有还清应该怎么办?下面，房地产小编为您介绍一些能够快速解决二手房贷款问题的小方法。
　　【内容提要】
　　一、利用银行贷款来还按揭
　　二、利用典当融资来还按揭
　　三、利用下家首付来还按揭
　　四、利用转按揭来还按揭
　　正文：
　　几天前，某房产开发公司老总告诉记者，他们开发的那个楼盘去年开盘时是3500元，今年二手房卖到了5500元，但是，这段时间交易量也大，到底有多少房子易主已说不清楚。而在某事业单位供职的一位叶先生老早就说起要把城市西北部的一套房子卖掉，但迟迟不见动静，上个星期，叶先生终于行动了。
　　记者了解到，卖房首先得把按揭款付清，杭州各银行虽然没有像上海那样停掉转按揭业务，但对转按揭普遍多了一份谨慎。在这样的大背景下，卖房族的卖房难度比以前大了许多。不过，这难不倒他们。
　　银行贷款来救急
　　杨先生想卖掉的按揭房本来就属于第二套，朋友给他出了个主意：用现在住的这套房子作为抵押，向银行申请综合消费贷款，至于用途，购房、买车、装修、留学等，只要说得圆就行。杨先生现住的房子市价约100万元，即使发放住房抵押贷款的额度不超过评估值的50%，借出50万元临时掉个头也够了。
　　目前，银行的住房抵押贷款期限一般不超过5年，但对杨先生来说，3个月就够了。只是利率有点高：在基准利率的基础上加收20%，六个月贷款基准利率5.22%，加收后变成了6.264%，好在时间短，这点利息也付得起。
　　由于杨先生已经叫有资质的评估公司对抵押房产作过评估，银行去办理他项权证也没有超过7个工作日，整个过程用了不到两个星期。
　　典当融资也可以
　　如果下家已经找好，付清按揭款后的买卖过程不会很长，业内人士建议也可找典当行融资。与银行相比，到典当行融资的特点是速度快、手续简便、抵押物范围广，用途只要合法就行，不过费率较高。
　　据中财典当行负责人介绍，现值100万元的住房可典到当金50万元，想节省费用的话，对抵押物价值的评估也可改为双方协商确定，费用分综合服务费(月率 2%)和利息(月率0.5%)两部分(前者事先收取，后者在赎当时交付)，典当期限从5天到6个月不等。从看房估价、签合同、办他项权证(5个工作日)到放款，一般六七天就够了。
　　利用下家首付还清贷款
　　房产中介公司建议，如果下家愿意先出资替卖方还清贷款，也可利用买方的首付款付清贷款，贷款还清后再办理下一步买卖交接手续。为了避免风险，双方签订全权委托书后，由中介公司代理其中的资金收付、交接手续，既安全又省心。
　　业内人士认为，由房产中介办理下家首付还清上家贷款的操作，对买卖双方而言都是非常安全的。办理这项业务的手续费一般只需几百元，与上万元的短期融资成本相比非常低。不过，这种做法特别适合的是卖方贷款总额不大、还款已比较多的房产，因为买家首付款一般只有三四成，卖方要还的贷款余额太高就不能实现顺利交接。买卖双方需要注意的是，开展这项业务的中介公司应具备较好的资信状况和正规的经营历史，不要被“黑中介”利用。
　　去碰碰转按揭的运气
　　除了自己或通过中介公司找到愿意出钱的下家，也可通过银行的转按揭完成筹款卖房的愿望。
　　杭州银行的转按揭以在同一家银行转为主，只有中行浙江省分行等少数银行办理跨行转按揭。而且，多数银行目前都要看客户情况而定，至少贷款已还了一年，并非一律给“转”。