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二手房物业交接详细流程

　　核心内容：二手房在物业交接的时候需要注意些什么在整个二手房交易流程中，物业交接环节被疏忽，将会为交易双方带来极大的麻烦。下面就为您讲讲，二手房物业交接详细流程。

　　一、二手房物业交接流程

　　1、买方与原业主约定具体的交接时间；

　　2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场；

　　3、查看水、电、气余量并确定无欠费；

　　4、需要的话可以将水电气余量折合成现金付给原房主；

　　5、检查水、电、气设备是否可以正常使用；

　　6、检查原房主留下的家具、电器的完好度；

　　7、检查各个房间的质量；

　　8、原房主将水电气卡、房卡、房间钥匙、车位钥匙交付给购房者；

　　9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用；

　　10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管；

　　11、更改物业公司业主档案、信息；

　　12、按照合同约定的其他条款完成其他特别约定；

　　13、留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式就完成了整个交接步骤。

　　二、二手房物业交接注意事项

　　结清水表账单

　　交房之前，买家要询问卖家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

　　告知电表状况

　　在房屋交接验收时，买家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴纳的电费账单收据。

　　协助煤气过户

　　按照燃气公司的规定，买卖双方必须凭《房屋买卖合同》且已写明本房价已包含燃气设施费以及双方的身份证、卖家在交房日前一个月已缴纳的煤气费账单，一起到燃气部门办理过户手续。对于没有约定或约定不清的，燃气部门可能将拒绝办理。

　　签订新的物业供暖协议

　　有供暖的城市要注意与物业签订新的物业供暖协议，以免影响来年供暖。

　　结清电话费

　　有的家庭已经安装了多条电话线路，买家要问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要卖家的不可，那么在交房前就要和卖家一起到电信部门办截止到交房日的结算账单，一并结清后，再办理过户手续。

　　协助有线电视过户

　　有线电视实行一户一卡制，由于有些二手房是空置房，平时无人居住，卖家也没有去付有线电视的月租费，造成拖欠。时间一长，有线站会作封端处理。因此，在房屋交接时买家可要求卖家提交交房日上月的有线电视费收据凭证，以及有线电视凭证。买家凭上述两样资料和新的房地产权证，即可办理过户手续。

　　结算维修基金

　　按照相关规定，住宅转让时，维修基金账户中剩余部分的款额是不予退还的，其中卖家缴纳的剩余部分，由物业管理企业提供证明，凭《住宅维修基金结算交割单》可向买家收取，同时维修基金的所有人更名为买家。

　　附属设施

　　一般来讲，买方在交房时都会对房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具等事项进行验收，其中比较容易被忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。

　　迁移户口

　　买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，卖家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到买家利益的一种纠纷。因此，买家在房屋交接日前一天可到相关部门查阅卖家的户口是否已经迁出。如果卖家户口要在交房后才可迁出，则买家一定要与卖家就此问题约定清楚。

二手房屋买卖要交哪些税费

　　日常中，在房屋的买卖过程中，无论是新房还是二手房都是需要向国家缴纳一定量的税费。由于二手房屋的买卖涉及到的税费比较多，也比较复杂，很多人对此都有疑问。那么，二手房屋买卖上需要交哪些税费呢这些税费又是如何计算的呢下面就跟着一起来了解下吧。

　　一、二手房屋买卖要交哪些税费

　　契税

　　 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠，契税的优惠是以个人计算的，只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

　　印花税

　　不过从2009年至今国家暂免征收。

　　营业税

　　根据2010年房产新政，转让出售购买时间不足5年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证，其次看契税发票，再次看票据这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票，契税发票早于产权证，房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另：如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

　　城建税

　　营业税的7%；教育费附加税；营业税的3%。

　　个人所得税

　　征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注：如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳，若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金，具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注：地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据，其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房。另注：如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况，个人所得税也必须征收差额的20%

　　二、2018二手房屋买卖税费怎么计算

　　买方二手房交易税费计算：

　　1、契税：

　　成交价或评估价×1.5%

　　2、交易服务费：

　　建筑面积×3元

　　3、交易印花税：

　　成交价或评估价×0.05%

　　4、产权转移登记费：

　　50元

　　卖方二手房交易税费计算：

　　1、交易服务费：

　　建筑面积×3元

　　2、交易印花税：

　　成交价或评估价×0.05%

　　3、土地出让金：

　　成交价或评估价×1%

　　4、解困房：

　　成交价或评估价×1%

　　5、商品房：

　　土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

　　6、分摊费用：

　　成交价/总面积×分摊面积×10%

　　成交价/总面积×分摊面积×20%

　　7、个人所得税：

　　成交价或评估价×1%

　　8、营业税及附加税：

　　成交价或评估价×5.5%

　　由上文可知，二手房屋买卖要交的税费主要有契税、印花税、营业税、 城建税、 个人所得税这五种税费。另外还讲解了关于二手房屋买卖双方缴纳税费的计算。如果您在日常中遇到比较复杂的法律问题，不妨前来进行法律咨询。

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