二手房购房流程⑤：实地考察与产权调查

2014年12月3日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　实地考察
　　随着成都市业的不断成熟和升级，以它价低、质量可靠、风险小以及即买即住的优点吸引了越来越多的人青睐这些旧房。但是，由于买卖双方对二手房交易不甚了解，不知道这样实地考察和产权调查意向性的房屋。为了让消费者买到称心如意的二手房，173房产网向网友提出以下建议，希望能帮助大家购买到称心满意的房子。
　　一、实地考察二手房需注意的几点：
　　1、是否有乱搭乱建部分。成都市乱搭乱建现象比较严重，特别是90年代以前的房屋和住宅小区有此类问题。现场观察如：是否占用屋顶平台，屋内是否有搭建的小阁楼;是否改造过屋内外结构，如将阳台改成卧室等，阳台是否由业主自己封闭的，这涉及面积如何计算的问题。
　　2、确认房屋的准确面积。包括建筑面积、使用面积和房内的实际面积，产权证上一般标明的是建筑面积，最保险的办法是测量一下房屋内从墙角到墙角的面积，即所谓套内使用面积。
　　3、观察房屋的和内部结构。二手房大都有装修，但是对于想要重新装修的购房者来说，就要将其最初购买时的装修情况弄清楚，已经装修过的地方是不是需要全部打掉，同时还要了解其住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，也好便于今后的重新装修。
　　4、考核房屋的配套设施。打开水龙头观察水压，避免水压不足造成有时要挑水吃;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的尴尬;观察户内外电线是否有老化的现象;电话线及闭路电视的接通情况。
　　5、屋内配置细查看。购买二手房时，屋内的部分配置(空调、床、燃气灶、热水器、电话等)，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再是否考虑购买。
　　6、物业管理的水平。水、电、气的费用如何收取，是上门代收还是自己去交;三表是否出户;小区是否封闭;小区绿化工作如何;物业管理公司提供哪些服务。
　　7、了解居住的费用。水、电、气的价格;物业管理费的收取标准;车位的费用。从成都市的建筑类型来看，一般高层物管费最高、小高层次之、多层最低。
　　8、了解房屋的历史。哪一年盖的，土地使用期限哪一年到期;哪些人住过，是否发生过不好的事情，如是否发生过盗窃案是否意外死过人;是否欠物业管理公司的费用以及水、电、气的费用。
　　最后我们提醒各位网友，地段的好坏将决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住的网友来说，可以尽量选择商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且生活成本等也会十分便利。
　　产权审查
　　对于购买二手房来最重要的是把房子的来龙去脉搞清楚。
　　第一，要看二手房所有权是否真实、完整和可靠，审查该房的“两证”相关文件，没有两证的房屋，不得买卖。有些房主卖房时注明“产权证在办理中”，我们建议，这样的房子即使便宜也不能买，万一办不了证，损失就大了。为慎重起见，购房者可向成都市所在地的区房管局进行调查核实相关证书及其记载内容的真实性、同一性。了解拟交易的房屋是否有产权争议。
　　附：各区(市)县房管局电话
　　成华区房管局：84332257 成都市猛追湾街12号
　　青羊区房管局：86533326 西玉龙街210号
　　锦江区房管局：86612161 大慈寺路22号
　　金牛区房管局：87783705 茶店子西街12号
　　武侯区房管局：85575677 武侯大道双楠段29号养生苑6楼
　　高新区工作站：85194529 高新区天府大道北段18号
　　青白江房管局：83691555
　　龙泉驿房管局：84853043 龙泉驿区龙泉镇中街聚星楼
　　温江区房管局：82724349
　　新都区房管局：89396500
　　都江堰房管局：87131847
　　彭州市房管局：83873068
　　崇州市房管局：82272576
　　邛崃市房管局：88791065
　　新津县房管局：82522482
　　双流县房管局：85803345
　　郫县房管局： 87930519
　　金堂县房管局：84933737
　　大邑县房管局：88292877
　　蒲江县房管局：88522142
　　第二，房屋是否为共有财产，如为共有，其他共有人是否同意出售。根据规定，二手房属于两个以上(含两个)主体共有的，应当审查(提交)共有权人同意转让的书面证明。
　　第三，二手房交易前，买方应当查看房屋有无其他债权债务纠纷。有没有国家和武汉市行政机关如人民法院、人民检察院、公安机关等查封。
　　第四，应当审查二手房有无抵押等情况。若有抵押应当取得出卖人已经通知抵权人的书面证据，或者取得抵权人等他项权利人书面同意转让的证明。
　　第五，要看所购二手房是否属于允许出售的房屋，因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易;5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。
　　此外，还要看所购二手房的建筑面积是否准确无误，因为有时会出现所售房屋实际面积与产权证上注明的面积不符的现象，合同中约定出售房屋的面积应以产权证注明的为准;看房屋所有权证上的房主与卖房人是否是同一人，如果不是，还须了解他们是什么关系;应考察房屋的质量、地段、环境、价位和房屋结构、格局、采光条件，以及物业管理等相关问题。
　　总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两相对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节的不至于有所遗漏。