破解中介空头支票五种说辞五种应对解困

2014年10月9日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

    破解中介空头支票五种说辞五种应对解困
    2009-04-160929来源半岛网-半岛都市报
    方先生购买了一套二手房，看房时前业主告知该房产已经有人承租，尚有9个多月才到期。他准备放弃，但中介极力劝说，并口头承诺帮忙解决问题，甚至承诺承担部分违约费用。方先生办理了过户手续。但是，在与承租人交涉时，承租人提出“买卖不破租赁”要求继续承租，还指责前业主和方先生侵害了自己的“优先购买权”，其有权主张该房屋买卖行为无效。
    方先生找到房产中介，但拿到佣金之后的房产中介先以各种理由搪塞，最后干脆抵赖不认账。
    其实，在整个交易过程中，中介会不断抛出一些口头承诺，那么，哪些是需要特别注意的地方呢？记者根据其轻重厉害关系，发现主要集中在涉及到产权、交易资金等方面，在此结合具体案例来一一分析。
    “产权有问题我负责”
    案例：张某在一家房产中介挂牌出售自己的房屋，许先生之后买了下来。但在产权过户时却发现该房产已被司法查封，交易无法继续。虽然房产中介曾承诺过“产权绝对没有问题”，但并未出具相应的书面材料，所以许先生向法院起诉应追讨房产中介的相关法律责任时，并未得到支持。
    应对：在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此专家建议购房者不妨要求房产中介在居间协议中做出如下承诺：中介方对产权人身份以及产权证都与原件依次进行过核对，如果因产权人身份以及产权状况等方面的原因造成买方损失，中介方愿意承担相应责任。
    “委托书为当面签署”
    案例：夏先生看中一套二手房，卖家称自己是帮身在国外的哥哥卖房，并出示了委托书。夏先生不放心，但中介出具了一份所谓的鉴定书。而在夏先生支付了25万元首付款之后，卖家便消失得无影无踪了。事后发现这份委托书是卖家伪造的，而中介的“鉴定书”有明显的误导作用。
    应对：在二手房买卖过程中，有些交易是通过委托别人来完成的，因此对委托书的真实性必须进行确认，以确保交易安全。他建议买家可以要求中介公司做出如下承诺：委托书是产权人当面签署的，其真实性可靠。如因此导致买家遭受损失，愿意承担赔偿责任。
    “我保证资金安全”
    案例：钱先生年初看中了一套二手房，卖家尚有50万元的按揭贷款，对方要求钱先生出资先归还贷款，解除抵押之后再行交易。房产中介让钱先生签订买卖合同，并支付50万元给卖家，并保证如此交易不会有问题。可卖家拿到50万元后就去了澳大利亚，一直也联系不上。
    应对：对于卖家尚未还清按揭贷款的情形，最好不要把钱直接给上家，而是与卖家、中介一起，直接前往银行归还贷款。如果中介认为可以直接交给卖家，那么买家应该要求中介对其安全做出相应保证，如：中介方负责对资金安全进行监管，出现问题，中介要负全责。
    “搞不定银行是我的责任”
    案例：姜先生看中一套总价120万元的二手房，但手中首付款不足，房产中介承诺能帮他贷到八成，于是他交了两万元的定金。但在办理贷款时，审核无法通过，交易终止。他交的定金也作为违约金赔偿给卖家了。
    应对：一般情况下，贷款人应该了解目前的贷款政策，而不要轻信中介的说辞。有时候中介看到买家首付款不足，会想一些变通的办法来完成交易，如做高房价，以便获得更多的贷款，但成功的概率很小，因此在这种情形下，购房者应该与中介约定：如果申请银行贷款无法通过审核，解除买卖合同时互不承担责任。
    “如隐瞒实情愿认罚”
    案例：陈先生一不小心买到了一套“凶宅”。看房时，房产中介在明知房内发生过凶杀案的前提下，却只字不提。交易完成之后，陈先生无意中了解到了这个信息，当他找到中介时，对方一口咬定自己并不知情。
    应对：房产中介在介绍房屋物理状况、权利状况时，都会避重就轻，或是语焉不详，或者夸大其词地胡吹乱侃，如对屋顶漏水根本不提，把15年的房龄说成“10年左右”。对此，建议购房者可以要求中介公司对房屋的描述内容，最好能全部写进买卖合同，并要求其出具保证书，如出现与保证书内容不符的，应该承担相应责任。