明知房屋尚未办下产权证中介公司仍违法促成交易

2014年2月21日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

明知房屋尚未办下产权证中介公司仍违法促成交易
2009-6-17 10:01:36案情:
　　刘某作为买方、韩某作为卖方、某房地产经纪有限公司作为居间方，三方签订了《房屋交易居间合同》，约定:由刘某购买位于朝阳区甘露园丽景馨居7号楼2201号房屋一套(“产权证号”一栏未填写内容)，刘某支付某房地产经纪公司代理费8375元；韩某应保证所售房屋产权明晰，无纠纷、债权债务，提供房屋办理过户手续相关证件原件；某房地产经纪公司负责代办房产交易过户一切手续、提供居间担保服务。合同签订当日，刘某向韩某和经纪公司支付了购房定金2万元。　　两个月后，刘某诉至法院，称其发现韩某并未取得2201号房屋的产权证书，导致该房屋无法办理过户登记手续，要求确认三方所签的《房屋交易居间合同》无效，并双倍返还定金。　　韩某认为，在签合同时已告知刘某房屋产权证尚未办下，且办证需要一定时间，什么时候办下来也不是其个人所能控制的。不同意刘某的诉讼请求。某房地产经纪公司称，刘某在签合同时已明确表示，愿意等到房屋产权下来后再办理过户手续，刘某是自己提出不购买2201号房屋了。不同意其诉讼请求。　　另查，2002年韩某购买2201号房屋时交纳了首付款并办理了房屋贷款手续，2003年交纳了房屋公共维修基金，2005年3月17日委托某房地产咨询公司办理房屋产权证事宜，但至今尚未办下产权证。　　审判:法院经审理后认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条明确规定，“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”，该规定为法律的强制性规定，上述三方在签订《房屋交易居间合同》时，韩某尚未取得所售房屋的产权证，因此该合同已违反法律的强制性规定。根据合同法的相关规定，该合同即为无效合同，韩某及某房地产经纪公司收取刘某的2万元定金应予返还；但刘某在买房交易行为中亦存在一定过错，也应承担相应责任，故对刘某要求双倍返还定金的请求，不予支持。　　二手房交易纠纷主要呈现三特点　　合同订立不规范——合同具有作为交易凭证及保护交易双方合法权益的不可替代作用，然而在现实中，林林总总的中介公司甚至同一中介公司内部的交易合同，都不尽相同。更有甚者，交易双方与中介公司所持的三份合同在具体条款上竟各不相同，对己方不利的条款往往出现在对方的合同上。诉讼主体的复杂性——目前二手房交易绝大部分是通过中介公司来完成的，因此，此类纠纷的诉讼主体在交易双方与中介公司之间呈现出“排列组合”的特征。有时，为了查明案件事实、审查合同效力，还需法院主动追加一方参加诉讼。　　当事人权益保障较难——
大多数当事人法律意识淡薄，在纠纷产生后往往不注重证据的搜集，这不但给法院审理带来困难，最重要的是当事人的合法权益在受到侵害时，较难得到有效保障。
　　　　中介公司5方面违法违规难逃干系
　　探寻此类案件成讼的原因，几乎无一例外地都会发现中介公司的影子。主要包括以下方面:
　　1、中介公司收取代理服务费后，不按约定提供相应服务。
　　例如某中介公司在受客户委托购房后，因有其他客户以更高价格购房，便向原客户谎称售房人违约并拒不退还服务费。
　　2、中介公司收取了购房款或房租后，即不知去向。例如在佰家房地产经纪公司案中，大多数当事人的损失基本无法挽回。比如一购房者在向佰家公司交纳了281300元购房款后，至今未收到房屋，虽有法院判决，但因佰家公司已无法找到，损失难挽回。
　　3、中介公司偷梁换柱，收据上盖别家公司公章。例如根据委托代理出租合同的约定，委托人应交给中介公司一定款项由其代为添置家具、家电以便出租，但在中介公司出具的收据上却盖的是另一家公司的公章，最后却变成了委托人没有按时付款而违约。
　　4、中介公司明知交易违法仍然提供代理服务。例如本文开始的案例，中介公司帮助没有合法房屋手续的交易双方进行交易，却不告知交易风险。
　　5、中介公司利用当事人二手房交易知识的欠缺，在违约条款的设计上加重对方、减轻己方的责任。
　　法院建议
　　适当提高中介机构经营保证金尽快制订统一二手房交易合同产生纠纷当事人注意证据搜集
　　鉴于目前二手房交易中都有中介机构介入，而且存在不少违规操作的现象，法院建议:中介机构行政主管部门加强监督与管理，针对部分中介机构卷款潜逃的情况，建议相关部门切实加强对中介机构经营保证金缴纳的管理，并可考虑适当提高数额标准。必要时可与公安机关联络，尽量挽回当事人损失。仿效商品房销售制度，相关部门应尽快制订统一的二手房买卖、租赁合同，避免中介公司利用合同约定侵害消费者利益。
　　法官提醒二手房交易双方，在委托中介机构时，一定要找资信条件好的中介机构，并认真审核合同条款；在涉及金钱交易时，一定要保留相关票据，并注意出票方与签订合同的中介机构是否一致，避免产生纠纷时投诉无门；同时明确在尚未取得房屋产权证书或合法使用前提的情况下，严禁将房屋出售或出租。产生纠纷后，应注意证据的搜集，以维护自身的合法权益。