季惠林诉讼张宝玉转让房屋租赁合同纠纷案

2018年7月4日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

上诉人（原审原告、反诉被告）：季惠林，男，1963 年2月16日生，汉族，个体户，住上海市长宁支路120 弄4号302室。法律文书送达确认地：上海市长宁支路 310弄4号302室

委托代理人：马建芳，女，1962年5月16日生，汉族，住上海市姚虹东路潘家塔14号

被上诉人（原审被告、反诉原告）：张宝玉，又名张玉， 1964年5月18日生，汉族，无业，住所地：安徽省六安市石板冲乡林湾村老家组

委托代理人：吴肇荣，上海市广懋律师事务所律师

上诉人季惠林因转让合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2000）闵经初字第726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2000年9月28日立案后，依法组成合议庭于同年10月23日公开开庭审理了本案。上诉人季惠林及其委托代理人马建芳，被上诉人委托代理人吴肇荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，1999年2月1日、7月10日，季惠林与上海市闵行区虹桥镇新桥村东生产队签订房屋租赁合同各一份，由季惠林租赁上海市闵行区虹桥镇新桥村东生产队建筑面积28、24平方米的房屋各一间，开设静雅茶苑、美食坊快餐店，租赁费分别为人民币1，000元、 900元。合同规定，不得任意转借租房给第三方。 1999年11月25日，季惠林与张宝玉签订转让合同一份，内容为：经双方商妥，季惠林同意将承租的新桥路 160号两间门面房约60平方米的美食坊饭店，及店内所有设备和餐具，转让给张宝玉，季惠林负责为张宝玉办好美食坊的营业执照、卫生许可证，店内现有设备和餐具及室内装饰折价为人民币3万元整。合同签订之前，张宝玉已于1999年11月15日给付租金人民币4，500元，并于同月20日实际经营美食坊饭店。合同签订当日，张宝玉向季惠林支付了转让费人民币15，000元及租金人民币 4，500元。之后，美食坊饭店由张宝玉经营。2000年2 月22日，季惠林申请的个体工商户营业执照得到上海市工商行政管理局闵行分局的批准，字号为上海市闵行区虹桥镇惠林美食坊。季惠林取得执照后给了张宝玉。张宝玉自1999年11月20日经营饭店至今。季惠林与张宝玉未与生产队签订房屋转租合同，季惠林与张宝玉的转租行为至今未得到生产队认可。季惠林曾向张宝王索要剩余转让费人民币15，000元。因未果，遂提起诉讼，要求判令张宝玉偿付结欠的转让费人民币15，000元。张宝玉则提起反诉，要求判令季惠林返还其已支付的人民币15，000元。季惠林在原审第一次庭审中主张3万元转让费系合同约定的店内现有设备和餐具以及室内装饰折价款和营业执照使用费等，在第二次庭审中又称3万元转让费系合同约定的店内现有设备和餐具以及室内装饰折价款。而张宝玉则称3万元系整个饭店包括房屋、设备、营业执照等的转借使用费。

原审法院认为：季惠林与张宝玉签订的转让合同虽系双方当事人真实意思表示，但双方关于季惠林承租的美食坊饭店的转租事宜并未取得房屋所有权人的同意，季惠林擅自转租，其与张宝玉转租的约定无效。季惠林将上海市闵行区虹桥镇惠林美食坊的个体工商户营业执照转借与张宝玉经营使用，在庭审中也承认3万元转让费包括执照使用费，其行为违反国家工商行政管理方面的有关法律，该约定亦属无效。季惠林与张宝玉关于店内设备和餐具及室内装饰转让的约定建立于房屋转租的基础上，张宝玉受让的意图是利用转租的房屋开办饭店，房屋转租无效亦就相应造成了财产转让的无效。季惠林要求张宝玉支付剩余转让费的主张，不予支持。张宝玉关于转让合同未得到房屋所有权人的同意，转让合同无效的主张，予以采纳。季惠林与张宝玉基于无效合同取得的财产应分别返还给对方。张宝玉反诉要求季惠林返还其已支付的人民币 15，000元转让费的请求合理合法，应予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款的规定判决：一、季惠林应于判决生效之日起十日内返还张宝玉财产转让费人民币1，5000元；二、季惠林的诉讼请求不予支持。一审本诉案件受理费人民币610元，反诉案件受理费人民币610元，均由季惠林负担。

季惠林不服原审判决，上诉称：上诉人与被上诉人签订的合同是财产转让合同，而不是房屋租赁合同，签合同时并不知房屋要拆除，该合同是有效的；被上诉人虽然拒绝与生产队办理直接租赁手续，但其却直接向生产队支付了房租，生产队也直接向被上诉人收取了水、电费，故被上诉人与生产队事实上发生了租赁关系，已与上诉人无涉；上诉人将价值3万元的室内装潢和价值3万元的设备、餐具等财产共计6万余元作价3万元转让给被上诉人，有财产清单为证，被上诉人应将余款付清；原审法院判决文书制作草率，出现多处错误。请求撤销原判，另行公正判决。

被上诉人辩称：上诉人转让的是房屋、营业执照和财产。上诉人转租房屋未得到原出租人的同意，应属无效；被上诉人得知房屋要拆除后未同意至生产队办理转租手续，但因找不到上诉人，才将房租直接交给生产队的；被上诉人受让设备、餐具及室内装饰是建立在房屋转租的基础上，房屋转租无效，相应造成财产转让也无效；被上诉人转借出租营业执照违反工商行政管理法规，亦属无效；上诉人是将财产使用权转让给被上诉人，而不是将财产出卖给被上诉人，上诉人提供的财产清单上的物品大部分是有的，但当时都是旧的，很多是坏的，并不值6万元，被上诉人只应按每年1万元支付使用费；系争房屋已经在9 月底拆除。请求维持原判。

本院经审理查明，上诉人与被上诉人在转让合同中还约定：被上诉人从1999年11月20日开始使用美食坊，按季度付款，每月租费为1，900元；租用期从1999年11 月20日至2002年7月19日止。被上诉人1999年11月 15日及11月25日交付的房租共计人民币9，000元，由双方同至生产队付出。涉讼房屋已于2000年10月因市政建设被拆除。本院曾要求被上诉人提供设备、餐具等财产的现状，被上诉人未予提供。另原审判决书第6页脱印了边上一列字，本院在述及时予以补正。

原审法院查明事实有经双方质证的证据为证，本院予以确认。

本院认为：本案讼争合同名为转让合同，合同的内容包含了经营用房的转租和设备、餐具及室内装饰的转让等法律关系。上诉人将从生产队承租的房屋转租给被上诉人时虽未征得生产队的同意，但生产队得知上诉人转租后，并未进行干预，而是直接收取了被上诉人支付的租金，应视为其认可了转租，上诉人的转租行为应认定有效。被上诉人并未与生产队直接签订租赁合同，上诉人仍为转租关系的一方当事人，其称转租关系与其无涉不能成立。合同中关于财产转让的约定，系双方当事人真实意思表示，不违背国家法律、法规的禁止性规定，亦属有效。上诉人出借营业执照，违反工商行政管理法规，但被上诉人已停止了经营，故不宜因此确认房屋转租和财产转让关系无效。双方在合同中约定，店内现有设备和餐具及室内装饰折价为3万元转让给被上诉人，该条款并未指明转让的是所涉财产的使用权，其真实的意思应是指所涉财产所有权的转移，被上诉人称仅转让财产使用权不能成立。上诉人已将设备、餐具等动产交付被上诉人，被上诉人已支付了人民币15，000元，动产的价值并不因房屋的拆除而降低，被上诉人又未能提供动产的现状，故其主张返还已付款项不应支持。但室内装饰与房屋密切相连，被上诉人接受装饰的转让，是基于房屋有近三年使用期的考虑。双方之间经营用房的转租关系由于房屋被拆除而实际解除，附着在房屋上的装饰随房屋的拆除而遭毁损，使原定近三年的使用期实际只使用了不足一年，此并非被上诉人过错造成，上诉人仍要求被上诉人全额支付装饰转让费不符合公平原则。故对上诉人要求被上诉人偿付结欠转让费人民币 15，000元的诉讼请求，本院酌情予以支持人民币4，000 元，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款、第一百三十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、撤销上海市闵行区人民法院（2000）闵经初字第726号民事判决；

二、被上诉人应给付上诉人人民币4，000元，于本判决书送达之日起10日内付清；

三、被上诉人的反诉请求不予支持。

一审本诉案件受理费人民币610元，由上诉人负担 447元，被上诉人负担163元；反诉案件受理费人民币610 元，由被上诉人负担。二审案件受理费人民币1，220元，由上诉人负担447元，被上诉人负担773元。

本判决系终审判决。