房屋预售纠纷律师靳双权解析一件因约定不明导致的房屋预售纠纷案件来源：靳双权时间：2015-10-12 09:53:58       为保护当事人隐私及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。本文为借名买房纠纷律师靳双权原创，转载请注明。 案情介绍：北京某某科技公司受北京市某地产公司（被告）委托，就其开发位于北京市朝阳区的一商品房小区组织团购。张某与该信息公司签订团购协议，约定张某支付6000元团购费，享受总房款百分之九的团购优惠，并与购房时的现场的优惠累加计算。当日，原、被告签订房屋认购书，购买该小区房屋一套，并约定如参加团购，将享受购房款折扣及费用减免优惠。签订团购协议和认购书后，张某分别向重庆某信息公司及被告支付了团购费6000元、认购定金40000元。签订房屋买卖合同过程中，张某和房地产开发商就房屋价格计算方式产生分歧，张某主张团购优惠与购房优惠累加计算。房地产开发商则认为，参加团购是享受购房优惠的前提，该购房优惠价格已将团购优惠包含在内。最终双方并未订立的商品房买卖合同。由于双方未订立房屋买卖合同，开发商主张购房人张某违约，不予退还定金，张某和开发商理论多次，无果之下将开发商起诉至北京市朝阳区人民法院要求开发商返还购房定金。 法院判决：北京市朝阳区人民法院经审理后认为，房屋认购书中被告承诺的购房优惠并未明确表明是否已包含了先前团购优惠在内，双方无法就优惠后的实际价格达成一致，最终导致双方未能签订房屋买卖合同，属于法律规定的不能归责于双方的事由，被告应向张某退还40000元购房定金。据此，法院遂作出判决：房地产开发商返还张某购房定金40000元。 案件解析：认为，因不可归责于当事人双方的事由致房屋买卖合同未订立，购房定金应退还本案中，由于约定不明，原、被告双方就购房优惠与团购优惠关系出现分歧，进而无法就房屋实际购房价格达成一致，双方未能订立购房合同，符合不可归责于当事人双方的事由导致房屋买卖合同未订立的情形。根据《最高人民法院关于审理 商品房买卖合同 纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定： 出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 因此，开发商应当将购房定金返还给购房人张某。综上，法院的判决是正确的。 针对目前通过签订认购书并预先交纳购房定金的方式买卖商品房的情况较为普遍的实际，提醒，房屋认购书的实质为预约合同，违反约定内容将产生相应的违约责任，故对于房屋价款及计算方式等重要条款，应当进行明确约定，以维护自身合法权益。认为，当下社会陷入的是一种金钱至上，膜拜金钱的风气，在如此风气之下，难免会有少数人不顾亲情、道德、道义，再加上现在违约成本较低，国民法律意识淡薄，很多人宁可违约也不履行约定的义务，导致很多守约人的利益损失，为维权投入了大量的精力、金钱，因此，建议各位当事人，发生了诉争不要慌张，拿着具有关联的证据找到资深的才是确保自身合法权益不受侵害的之道。 ，北京市东卫律师事务所房地产部门资深负责人。电话：13426037149地址：北京市东城区朝阳门北大街东四十条富华大厦D座3层北京市东卫律师事务所联系人： 

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