交定金后未能订立合同　二审法院裁定返还定金

２００７年８月１１日，陈女士与福州香樟林房地产公司签订《香樟林城市花园认购协议书》一份，约定陈女士向开发商认购香樟林城市花园单元商品房一套，建筑面积为１３１．０４平方米，住宅成交价为１１８万元。

双方同时约定，陈女士保证在同年８月１８日前与开发商签订《商品房买卖合同》并缴纳第一期购房款，如逾期则视为自动放弃认购，开发商有权将陈女士所认购房产重新出售他人，陈女士所交定金作违约金支付给开发商等。

当日，陈女士向开发商缴纳了定金５万元。此后，陈女士前往售楼部签约，因双方协商不一致未能签约。同年９月底，开发商将该房产另售他人。陈女士要求开发商退还５万元定金遭到拒绝，遂向法院提起诉讼。

福州市中级法院审理指出，双方已签订的《认购协议书》系相对于正式商品房预售合同这一本约合同而言的预约合同，预约合同对双方当事人具有约束力，预约合同中的已决条款，非经当事人协商一致不得更改，否则即构成对预约合同的违约；对预约合同中的未决条款，则由双方当事人继续协商，以达成正式、完备的本约。

法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法院裁定，本案中，双方均无法举证证明是因为对方的可归责事由导致商品房买卖合同不能订立，开发商应当返还陈女士定金５万元。

文章来源： 中山建筑房产律师
律师： 宋 [中山]

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