高地价带来的区域前景是怎么样的

　　亦庄—这个东南五环的价值洼地今年逐渐充盈起来，随着多宗高价地的成交，亦庄的房价随之上涨。根据亚豪机构统计，前8月亦庄区域成交均价为22090元/平方米，同比上涨了18.7%。业内称，随着出让地块的入市，亦庄未来房价仍有继续上涨趋势。

　　亦庄—这个东南五环的价值洼地今年逐渐充盈起来，随着多宗高价地的成交，亦庄的房价随之上涨。根据亚豪机构统计，前8月亦庄区域成交均价为22090元/平方米，同比上涨了18.7%。业内称，随着出让地块的入市，亦庄未来房价仍有继续上涨趋势。

　　亦庄新城的核心区域板块近年来住宅类用地出让较为稀少，导致区域内在售项目以商住产品为主，前8个月入市的项目当中，除中信府世家与远洋天著外，其他像经开·荣京道、易居国际、悦廷·mini悦均为40或50年产权的商住项目，售价在20000-30000元/平方米不等。而由于这些项目多位于地铁沿线，并且部分项目将水电改为民用，并且由于面积较小总价较低，因此也吸引了不少首套自住的购房需求。

　　位于亦庄第二生活区的马驹桥板块今年前八个月有合生·世界花园和富力·尚悦居两个项目入市，而9、10月份至年底还将有首开国风美仑一个项目后期以及珠江四季悦城、北京城建(600266,股吧)·海梓府两个纯新盘项目预计入市，售价多在17000-19000元/平方米左右。虽然位置相对偏远，但是基于价格因素，该区域项目也多能取得不错销量，其中，合生·世界花园项目前八个月共实现成交了578套。

　　亚豪机构副总经理任启鑫分析认为,亦庄区域向来“内部消化”能力较强，区域内工业园区密布，各类企业较为集中；另外由于该区域属于距离市区较近的近郊区域，再加上轨道交通的助力，因此也吸引了大量其他区域的置业人群。两类需求累加使得亦庄区域需求一直较为旺盛，而成交情况的波动则直接受制于供应的多寡。

　　值得一提的是，8月14日，融创联合葛洲坝(600068,股吧)以41.2亿元拿下亦庄新城两地块，刨除保障房等配建后楼面价高达近3万元/平方米，而区域内为数不多的普通住宅项目之一中信府世家6月底的入市价格仅为27000元/平方米。

　　亚豪机构的统计显示，2013年1-8月，亦庄区域商品住宅共实现成交5398套，成交面积59.28万平方米，同比分别大涨148.8%、162.4%，成交占比更是由去年同期的3%攀升至7%。与此同时，前八月亦庄区域成交均价为22090元/平方米，同比上涨了18.7%。

　　任启鑫表示，亦庄高价地的成交，不仅使得这些商住类项目开始跃跃欲试进入涨价状态，对于即将入市的、曾以17000元/平方米楼面价拿地的亦庄金茂悦来说瞬间解套。除此之外，对于整个亦庄区域的辐射作用也不容小觑。

　　总监论市

　　和裕地产集团营销中心总经理王骞

　　亦庄的价值尚未完全释放

　　亦庄当前发展相对来讲比较慢，但是随着北京（楼盘）其他空间发展趋于饱和，现在逐渐向南发展，亦庄也随之走入大家视野。由于其他地区发展已经快趋于饱和状态了，目前唯一的趋势就是往南发展。据王总介绍，仅去年一年，政府大的投资就在前几年投资的基础上追加了几十个亿。所以整个南城的经济建设也就跟上来，开发商也有用武之地了。对于目前亦庄是否还属于价值洼地，他给出了肯定的答复。因为现在东边西边的五环边上，基本上都五六万到七八万了，只有南城现在才三万多块钱，所以说还有很大的上涨空间。

　　重点项目

　　富力·尚悦居

　　楼盘类型：普通住宅建筑综合体

　　所属片区：通州南亦庄第二生活区（马驹桥生活区）

　　平均单价：22000元/平米

　　价格说明：住宅房源均价22000元/平

　　建筑类型：板楼塔楼板塔结合

　　产权年限：70年

　　装修状况：精装

　　户型面积：二居84平米、三居111平米-135平米、四居135平米-143平米

　　项目位置：通州亦庄马驹桥凉水河畔

　　交通：项目距地铁亦庄线经海路站（已开通）约两公里，交通便捷，开车到达CBD仅30分钟车程，紧邻京津高速、京哈高速，可抵达北京周边各区域。公交通28路、通31路、通12路、821路、723路、927路，快速连通丰台、朝阳、CBD，便捷到达北京南站、前门、木樨园等大型商圈。

　　项目简介：

　　富力尚悦居坐落于东南五环凉水河南岸，临近亦庄湾流区，周边自然生态资源得天独厚，天然湿地、滨河公园、绿色森林，造就一个天然氧吧。项目建筑立面采用了经典的ArtDeco风格，大自然色彩的高档石材与真石漆配合，使建筑由下至上呈现多层次的肌理和质感。此外，项目使用大面积玻璃窗，将室内外的空间、光和空气、景观衔接成一体，塑造通透空间。

　　园林规划方面，富力尚悦居以浪漫、高尚为蓝本，运用轴线对称的设计手法，打造一轴三带欧式景观园林。园区内，从全国各地精心甄选银杏、杜仲、梧桐、枫树、桂树等珍贵植被，呈现多重序列，营造层次设计。

　　户型设计方面，尚悦居全面升级玄关、客厅、餐厅、卧室、厨房、卫生间等6大生活系统，同时定制更加智能的生活系统，嵌入式收纳空间、衣柜感应灯、多重智能门禁等，全方位满足时代精英的生活需求。

　　枫丹壹號

　　物业类别：普通住宅,独栋别墅、别墅项目特色：品牌地产,地铁沿线建筑类别：板楼小高层装修状况：精装修所属商圈：亦庄容积率：2.30绿化率：35%

　　户型：97、120平米三居、147平米四居

　　物业地址：大兴亦庄·核心生活区·南海子公园交通状况:地铁亦庄线亦庄桥站

　　价格：97平米三居330万，120平米三居420万，147平米四居530万

　　最新动态：

　　样板示范区已于9月19日开放，项目拟于10月份开盘，推出1、2、3、4、5号楼。

　　项目简介：

　　枫丹壹號地处亦庄核心，坐拥亚洲最大城市湿地公园—南海子公园，依托亦庄高端产业新区的产业优势与国际都会的优质醇熟配套，生态、居住价值无可比拟。项目距国贸10公里，地铁、高速与快速路构建立体交通网，15分钟直抵国贸及东三环。

　　枫丹壹號秉承纯正法式建筑和园林的高贵典雅，筑造公园里的法式宫园，集叠拼别墅、观景高层和风情商街于一体，享重点小学优质配套，致力于打造亦庄核心标杆墅质人居。

　　亦庄·金茂悦

　　物业类别：普通住宅

　　项目特色：宜居生态地产,教育地产

　　建筑类别：板楼

　　装修状况：精装修所属商圈：亦庄容积率：2.00绿化率：30%

　　售楼地址：亦庄经济开发区博兴西路与泰河三街交叉口(南海子公园东南1000米)

　　物业地址：大兴亦庄·南海子公园东南1000米

　　交通状况：项目地处亦庄南海子公园畔中央居住区核心位置，毗邻多条城市主干道及快速路

　　房价：待定

　　最新动态：亦庄·金茂悦售楼处已于8月31日开放。一期预计2013年下半年开盘，暂定户型132平米的二居、158平米三居，具体开盘楼栋、价格待定。

　　项目简介：

　　亦庄·金茂悦是“方兴地产”继

　　成功开发广渠·金茂府、望京·金茂府、亚奥·金茂悦之后又一“金茂系”精品项目。金茂悦传承了“金茂”品牌“府”系产品的科技系统，超越“悦”系产品的精修，致力于打造北京首席绿色宜居住宅，为城市中坚力量提供全家庭全健康宜居典范。“亦庄·金茂悦”位于北京国际大都会之东南门户亦庄区域，秉承“绿色科技，金茂品质”，以智慧筑居，基于广渠·金茂府、望京·金茂府楼王品质，传承2011年、2012年销冠荣耀，全力打造亦庄健康高端住宅典范。项目总建筑面积约30万平米，27栋纯粹Artdeco建筑,独享20万平米高端商业配套，极致尊崇层高。升级版绿色科技系统营造宜居“恒温、恒湿、恒氧”空间、定制五星级精品会所，全程名校配套，成就亦庄全新的精品生活内涵。七大公园、三大高尔夫球场、1500万平米的城市绿肺环绕；交通路网发达，实现北京全城区无缝接驳。

　　林肯公园II期

　　物业类别：综合体项目特色公园地产,地铁沿线

　　开发商：北京和裕房地产开发有限公司

　　环线位置：五至六环所属商圈：亦庄

　　建筑面积：797000平方米

　　物业公司：北京晟邦物业管理有限公司物业费：3.60元/平方米·月

　　物业地址：大兴经济技术开发区荣华北路

　　最新动态：林肯公园II期项目精装准现房在售，均价31500元/平米，精装标准6000元/平米。项目已于8月17日开放样板间。项目主推户型面积为120-260平米，层高3.5米，270°全景采光，预计2013年9月交房。另有110平米左右精装现房预计2013年8月底推出。

　　项目简介：

　　林肯公园位于“亦庄长安街”荣华路之上，坐守东南五环地铁旁，距四环3.5公里、距国贸8公里，京津塘高速联动四环、三环，驱车仅8分钟即达国贸。依托与项目一路之隔的4000亩文化公园，以及紧邻的1.2万亩南海子湿地公园，集高端居住、商业、办公于一体，为居者提供比肩纽约曼哈顿中央公园式的生活享受。

　　林肯公园作为和裕地产布局北京的旗舰大盘，至今已历经5年锻造。一期50万平米完美售罄，3000多户业主已于2011年10月全面入住。生活配套也已完善呈现，项目自建有12万平米全业态商街，以国际标准整体规划，集购物餐饮、休闲娱乐等多元业态为一体，2011年一期4万平米商街开放，目前已入驻麦当劳、澎湖咖啡、劲霸男装、戴布拉芬时尚馆等商家，及中国工商银行(601398,股吧)、中国农业银行(601288,股吧)等6家银行金融机构，更针对一期业主引进新加坡双语幼儿园。林肯公园以其安心无忧的社区生活，荣获北京市公安局评选的“2011年度平安社区”称号，获得业主95%超高满意度。

　　二期80万平米由内到外全系升级，产品、配套等品质更胜一筹，93-260平米奢阔私产，两梯两户，南北通透，3.5米震撼层高，270°全景落地窗，无论是采光方面，还是景观视野方面都极为出众。外立面采用国际先进LOW-E中空双银玻璃，技术堪比国家大剧院，达到90%抗紫外线，36%环保节能，保证室内隔热保温性能的最优化；供暖系统全部采用地源热泵，技术比肩鸟巢，保持24小时室内恒温，低碳0排放。室内空间全部参照世界五星级酒店精装规格，统一6000元/平米豪华精装标准，汇集西门子、科勒等国际一线精装品牌，达到高端尊贵的酒店式空间质感。

　　其他项目

　　合生世界花园

　　物业地址：通州中关村(000931,股吧)科技园区马驹桥1号桥南500米

　　均价：20000元/平方米

　　交通状况：京津唐高速；轻轨同济南（楼盘）站下车，换乘821、826、专41、28-29路3站珠江逸景下车即是。亦庄区域在建及规划的轨道交通达六条之多，其中包括京津城际铁路、L2线以及规划中的地铁M12线、市郊铁路S6线、L5线和亦庄支线等，贯穿东西南北；机场：首都第二机场；公交：区域内多条公交枢纽，马驹桥站上车，927路、723路、976路等抵达首都内心，25分钟直达国贸。

　　最新动态：合生世界花园70年产权三居在售，均价20000元/平米，户型面积最小为114平米，精装修，南向北向有不同优惠，预计2014年5月交房。另外项目1、2号楼预计2013年11月31日交房。

　　项目简介：

　　合生世界花园总建筑面积约20万平米，由四栋精装住宅和三栋商务公寓组成，产品有98-150平园境美宅及60平米复式精装MINI别墅。该项目作为亦庄区域内唯一的ARTDECO建筑风格的精品社区，建筑立面采用与霄云路8号同样的设计手法和建筑材料，并突破了传统单一大堂配置，在地下车库和地上一层均设入户大堂，以手工雕刻厚重石材体现居住品位，同时配以可视对讲系统，填补了区域内中高端住宅的稀缺空白。此外项目独有的200米景观中轴，半围合园景布局，让业主充分体会园景生活的惬意。2012年1月3日，合生世界花园首期开盘，热销300余套，引发全北京抢购热潮。

　　珠江四季悦城

　　物业类别：公寓

　　项目特色：中式地产，地铁沿线建筑类别：塔楼小高层

　　装修状况：精装修,公共部分精装

　　环线位置：五至六环所属商圈亦庄

　　物业地址：通州亦庄国际高端环境服务新城交通状况：地铁：亦庄线经海路站（已开通）、轻轨M12号线、S6线、L5线（规划中）经海路站下车即到；周边公车：28-29联运、723、821、542、976、826、846路车四季悦城站下车即到

　　房价：均价10800元/平方米项目简介：

　　珠江四季悦城项目位于亦庄高端环境服务新城核心位置。处于京沪高速与六环交会处东北侧，紧邻亦庄东区核心主干道经海路，是距离国贸CBD一刻钟的路程辐射区。同时紧邻京津高速、京哈高速，可抵达北京周边各区域。项目东侧有万亩森林公园，东北侧是湿地公园，北侧为凉水河滨河公园景观长廊，南侧为100米六环绿化景观隔离带，西侧为100米京沪高速绿化带。每立方厘米达到2500个负氧离子。人均绿化率达到45平米，形成一道天然绿肺。本案共12栋楼，总占地面积20万平米，总建筑面积39万平米。共3300户，容积率2.5，9-12层小高层，均为4.5米层高户型，商业立项，50年产权。

　　京华时报记者桂瑰

　　京华时报制图何将

文章来源： 中山建筑房产律师
律师： 宋 [中山]

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