我的优先购买权是否及于租赁的整栋房屋?

2015年3月18日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

咨询热线内容
        我姓朱，浙江义乌人。由于市场经济的迅速发展，我的生意从家乡发展到了北京。为了把批发生意进一步做大，我于2005年11月与某公司签订房屋租赁合同，租赁该公司商场五个门面房中的三间，租期两年，从2005年12月1日起到2007年11月30日止。合同签订后，我向该公司交纳保证金及半年的租金。但在2006年4月，该公司召集5个租赁户开会，通知我们已找到商场的买主，但不终止原租赁户的租赁合同，从6月起的租金由购房人收取。
      原来，该公司在未先通知我们租赁户的情况下，与第三人签订房屋买卖合同。并且购买人已将房款交给了该公司，同时还到房产管理部门办理了相关手续。我认为，该公司侵犯了自己的优先购买权，便去理论。该公司的法律顾问告诉我说，我只是租赁他们公司要出售房屋的一部分，他们出售的是整栋房屋，法律上又没明文规定对优先权的保护可延伸至非租赁物，所以我无权主张优先权。
        请问：我的优先购买权是否及于租赁的整栋房屋?

律师专线解答
        朱先生，可以明确的一点是，该公司法律顾问所称您的优先购买权是针对租赁房屋而言，您只是享有您租赁的房屋优先购买权，而不涵盖于租赁物的整栋房屋的这种说法是片面的，不符合优先购买权的立法精神和目的。
        第一，优先购买权的立法精神和目的就是要赋予承租人在购买承租房屋时的优先性，使出租人和承租人的租赁法律关系不因出租人的出卖行为受到影响，维护交易秩序的稳定，促进市场经济的发展。出租人出卖租赁房屋，在同等条件下，卖给第三人和卖给承租人，其利益不受任何影响，出租人卖给承租人更有利于保护承租人的利益。优先权以承租人承租出租人房屋的事实为前提，故我国《合同法》第230条明确规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”因此，该公司整体出卖涵盖租赁物的整栋房屋时，在同等条件下，您作为承租人就享有优先购买权，这样不但不会对出租人构成影响，反而能兼顾到承租人的利益，使租赁房屋不因该公司出卖房屋受任何影响，符合优先购买权的立法精神和目的。
        第二，您的这种优先性是法定的，不附加任何条件，不因出租人出卖出租物超出了租赁物范围而改变，只要出卖房屋涵盖了租赁房屋部分，承租人就享有优先购买权。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第118条规定：“出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人。承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告房屋买卖无效。”所以说，该公司和购买人签订的合同是无效的，您有权主张优先购买权，您的优先购买权涵盖租赁物的整栋房屋。

症结所在
        本问题的症结在于当事人对优先购买权是否涵盖租赁物的整栋房屋的问题不清楚。

律师提醒与注意事项
        租赁合同中的特别效力之一就是优先购买权，优先购买权只适用于《合同法》第230条的规定。须注意的是，承租人仅在同等条件下才能享有优先购买权。此处的同
等条件，主要包括价格交付、付房期限、方式，其他还有所出售房屋的部位、数量等。

法律链接
      《中华人民共和国合同法》第二百三十条。
      最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》第一百一十个条