租赁指南：法务帮你忙不同意涨租能否毁约？

2014年12月3日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

   [摘要] 2007年3月10日，房东a与租客b就承租普陀区某住宅签订了租赁合同，约定租期为1年，月租金1500元；b每月将租金汇入a的银行账户。

   事件回顾：

    2007年3月10日，房东a与租客b就承租普陀区某住宅签订了租赁合同，约定租期为1年，月租金1500元；b每月将租金汇入a的银行账户。合同履行至2008年4月30日，a认为市场行情变化，原合同约定的租金过低，随即以书面方式向b提出要求将月租金调整为1800元，否则原租赁合同终止。但b否定a变更租金的请求，认为双方仍应按照原合同的标准执行。同时，b提出只要继续支付租金，a就必须继续履行合同，不得擅自解约。而a认为，原合同约定的租期已满，双方随时均有权解除合同，b应当在接到a的通知后立刻搬出。租赁双方争执不下，纠纷产生。

    分析：

    房东a “不同意加租就立刻搬出”与租客b“只要继续支付租金就不得解除合同”这两种主张均有不妥之处。从法律角度分析，租赁双方基于租赁合同形成了租期为1年的定期租赁关系。待合同约定的租期届满后承租方仍然按照合同约定继续支付租金，而出租方在继续收受租金的同时并未就终止租赁关系提出任何异议。依照我国《合同法》第二百三十六条规定，租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。由此可以认定，双方之间存在不定期租赁关系。

    同时，我国《合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。对于不定期租赁的终止方式进行了明确规定。作为租赁双方的a与b均有权在提前通知对方的前提下解除双方之间的租赁关系，但任何一方提出解约的，必须给予对方合理期限进行搬迁、另觅他处等善后事宜的必要处理时间。

    建议：

    在房屋租赁过程中，为了保证租赁双方的合法权益均不受损害，双方应当对于租期、租金以及支付方式等必要的承租条件进行明确的书面约定。同时，在租赁关系届满前，亦应当就是否续租以及续租后的租赁条件重新进行约定并使之书面化，以避免类似情况发生。