出租人擅自解除合同会构成违约

2014年7月9日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　核心内容：出租方擅自解约，承租方如何维护自身的权利?什么情况下租约可以解除?下面，房地产小编为您详细介绍。
　　房屋租赁在签订合同时，作为承租一方应该既要考虑怎样履行合同，又要考虑怎样保证自己特殊情形下解约退租的权利。否则，当你由于某种原因需要解除合同的时候，就会产生纠纷和损失。
　　案情简介：
　　原告上海卧虎环保科技有限公司将厂房出租给被告何红斌，何红斌再将系争房屋交由第三人上海深兰工贸有限公司实际使用。在租赁合同的履行过程中，卧虎公司与何红斌、深兰公司发生矛盾纠纷，卧虎公司遂擅自解除合同并承担相应的违约责任。
　　卧虎公司现起诉要求何红斌及深兰公司搬离系争房屋，并支付至实际搬离之日止的房屋租金、物业管理费、水、电费，以及延迟支付的违约金共计105413元。被告何红斌则反诉称，因合同是因为卧虎公司的违约解除，故要求卧虎公司赔偿其装修损失。且因为原告在合同履行期间擅自锁厂门，导致原告无法正常生产造成的营业损失，也应当由原告赔偿。故要求卧虎公司赔偿装修损失、营业损失共计208238元。深兰公司则同意相关损失由何红斌一并主张。
　　律师评析：
　　因房屋租赁合同的解除而发生的纠纷也比较多。处理此类纠纷时，应注意：
　　一、当事人有约定的，从其约定;没有约定的，则只能根据法律的规定解除房屋租赁合同，否则，将构成违约。
　　二、合同的解除，并非因符合解除条件而当然发生，而应以有解除权的一方行使为必要。这里需要区分合同的解除与附解除条件的合同两者的不同。前者是因法定或约定的条件成就而享有形成权，其效力的发生以实际行使解除权为必要;后者则因约定(不可能是法定)条件成就，而当然发生合同消灭的效力。行使解除权，根据《合同法》第九十六条规定，应以通知的方式。但亦不妨碍以诉讼的方式来行使，因为起诉本身可以视为一种通知。
　　三、要严格把握合同解除的条件。当事人只有在符合约定或法定条件的情况下，才能解除合同;在不符合解除条件的情况下，即使发出解除通知，也不能产生合同被解除的法律效力，相反，构成违约。