二手经济适用住房怎么买

2014年2月28日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　【案情简介】
　　2007年5月，赵某欲将其于2004年3月份购买的一套经济适用住房转让给谢某。双方签订《房屋转让协议》约定，房屋转让价款为23万元，在签订本协议时支付18万元，余额于办理房屋过户手续时一次性支付完毕，赵某应于2008年11月30日前协助谢某办理产权过户手续。协议签订后，谢某依约向赵某支付首期购房款18万元。可在约定办理产权过户手续的期限届满后，赵某却迟迟不履行协助办理产权过户手续的义务，双方为此发生纠纷。
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　　【律师观点】
　　本案涉诉房屋是经济适用住房。经济适用房属于政策福利性质，其不同于一般的商品房。为了保障所有符合购房条件人的购买权和社会公共利益，国家对经济适用住房的买卖实行严格限制。《经济适用住房管理办法》第三十条规定：经济适用住房购房人拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。
　　据此，经济适用住房的购房人只有在购买此房屋五年后，才能对房屋进行买卖。而本案中的赵某于2004年3月份购买此房屋，距离其签订《房屋转让协议》之日仅3年时间，赵某对该房屋尚仅拥有有限产权，故其无权处分该房屋，其与谢某签订的《房屋转让协议》应属无效。
　　至于合同无效后的处理，根据《合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，《房屋转让协议》无效后，赵某应返还谢某支付的房价款及其同期银行利息，并结合双方的过错程度赔偿对方因此遭受的经济损失。