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抵押自住房 凑钱买二套房很困难

2018年6月1日  中山建筑房产律师   http://www.xajzfcls.com/
    准备金率调高、二套房首付提高,随着国家房产调控政策接二连三出台,近日,多家银行收紧了房产按揭贷款。这时对于心急下单的买家来说,一些机构竞相伸出的抵押贷款、快速下款等橄榄枝,确实有很大的吸引力。
  那么,这些救急之策胜算几何?据记者调查了解,事实上并非那么简单,所谓的变通方法,打的还是“擦边球”。
  中介机构称有“独家资源”
  “你好,有抵押贷款需要吗?”、“我这是咨询公司,房产抵押不限用途,有需要吗?”“我是房产公司的,房产抵押要做吗,不成功不收费?”上周日,在杭州某事业单位上班的郑女士半天接到3个电话,都是跟房产抵押贷款有关的。
  他们的态度很热情,电话里的内容也很诱人。巧的是,郑女士这几天正为贷不到房贷而发愁:她在4月初和卖家签了一个购房意向协议,一套滨江127平方米的房子,总价200万,按照原来的三成首付,两口子好不容易七拼八凑了60来万。不料在等待办手续的过程中,4月17日国家的一纸通知让情况突然生变,这套改善性住房成了二套房,首付提高到100万元。
  “资金缺口一下子放大了40万元。”郑女士说。房东抱怨说她当初怎么没说清是二套房,郑女士这边的意见是,这个没必要解释,而且国家政策变动是不可抗力。双方只能僵着。
  “像您这种情况,可以由我们代劳,向银行抵押贷款,资金有保证,速度也非常快。”一家中介公司向郑女士特别强调说,凭借他们多年的积累,和银行关系特别“铁”,“我们公司可以把你好好包装一下,这样放贷就更容易些。”
  另一家自称专业金融咨询服务机构负责人的口气更大,该机构工作人员耿先生称,他的独家优势就是快速下款和评估优势。当问及贷款金额怎么评估时,耿先生说:“我就是评估师,120万元的房子,贷110万元都没问题。”不过,对方给出的利率也高得吓人,100万元一个月利息9000元,接近高利贷。
  中介:抵押贷款用途,银行卡得紧
  乍一听起来,抵押房产来贷款对于购房户解决燃眉之急确实很一定吸引力。不过事实上,上述那些美好的承诺背后有极大的风险。
  “现在抵押贷款的需求确实很大。”易居臣信负责房产抵押贷款的余经理告诉记者,从4月17日到现在,10多天需求一下子扩大了两三倍。据了解,需求主要来自两个方面,一个是房产政策影响,原来首付三成,现在突然提高到五成,很多买家一下子资金周转不足。二是政策对外地购房者变动影响很大。
  但银行的门却掩上了。“银行那边卡得紧,都在静等细则出台。”余经理说,最近明显感觉到银行在这方面收缩。尤其是对于抵押贷款的用途,以前银行不会过问太多,现在问得非常细致。“如果是经营性贷款,还可以商量,如果是直接提贷款买房,那就没希望了。”余经理说,这对工商户或企业主相对来说方便些,而公务员、老师、普通职员等,往往直接被银行卡掉了。
  我爱我家一房产经纪人小宋也证实了这点。“而且审批时间也加长了。原来审查程序3~5个工作日就可以了,现在都明确表示不能承诺时间,等上半个月是常事。”小宋说,有些不是很有把握的客户资料,他们干脆就不递到银行去了。
  抵押贷款10年期以上,免谈
  5月2日,央行宣布上调银行存款准备金率0.5个百分点,使得楼市又起波澜,本来还指望门槛会松点的购房者看来要失望了。
  昨天,记者致电工、农、建三家国有银行个贷部门,了解到,目前三家银行一边在等相关细则的出台,一边对房产抵押贷款勒紧口袋,对客户资信的审查和贷款用途更是严格把关。
  同时,渤海银行、兴业银行也对此纷纷跟进。多位客户经理都表示,从4月20日左右起,各家银行对10年、20年以上的长期抵押都已经叫停,同时对短期抵押贷款的利率普遍上调,从原来的基准利率上浮10%提高到基准利率上浮20~30%。另外,对非杭州本地客户一年以上的抵押贷款申请基本谢绝。
  “绝对是市场信贷收紧的一个信号。”杭州一家股份制商业银行客户经理薛先生告诉记者,尽管和国有大银行相比,他们的门槛稍微松点,但比以前要多费些口舌了,获批的概率也更小了。比如,以往贷款额度是房子评估价的七折左右,现在能贷到五折左右就不错了,房龄在20年以上的根本没戏,即使学区房也不能“通融”。
  面对银行的紧缩动作,市场也有一些应对之策。杭州一家中介机构的负责人就透露了一种“擦边球”方法:客户可通过借用或挂靠,把购房需求变通为经营用途;外地购房者可以找杭州本地无房者,变身为本地人等。
  不过,业内人士提醒,按照现在政策走向,对于房产抵押贷款会趋向紧缩,类似的变通方法成功率不高,还是小心为上。
 


文章来源: 中山建筑房产律师
律师: 程兰琴 [中山]
广东百臻律师事务所
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