了解抵押知识降低买房风险

2016年7月1日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　购房人在审查开发商的证件时，一般非常关心开发商的土地抵押状况。如开发商的土地被抵押而又想购房时，不知道该如何处理。同样地，开发商对于土地抵押情况往往也是讳莫如深，躲躲闪闪，从而造成买卖双方的互不信任。抵押的房子到底能不能买?抵押的房子应该怎样买?作为购房人，对待开发商的土地抵押，既要谨慎，又要理性。为此，我们将从以下几个方面给您介绍相关知识：一.开发商进行土地抵押的合理性;二.房地产抵押的法律知识;三.购房者如何应对抵押。
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　　开发商进行土地抵押的合理性
　　在经济学上，根据行业的特点，可以将所有的行业分为劳动力密集型行业、技术密集型行业、资金密集型行业。房地产业无疑属于资金密集型行业。
　　所谓资金密集型行业，是指短期内需要投入大量的资金。一个房地产公司，员工往往只有几十人。但需要的资金至少过亿元。这些资金主要用于如下方面：地价款、拆迁补偿费、工程款等。大的资金需求就会带来大的资金风险。正因如此，为避免房地产行业给整个社会带来不良的影响，国家从几个方面对房地产企业的资金行为进行了规范。
　　首先，国家对房地产开发企业实行较高的资本门槛。比如，按照《公司法》的规定，设立一个公司，最少只需要10万元注册资本即可。但设立一个房地产开发行业的公司，根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》的规定，房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。
　　各资质等级企业的注册资本条件如下：
　　1.一级资质：注册资本不低于5000万元;
　　2.二级资质：注册资本不低于2000万元;
　　3.三级资质：注册资本不低于800万元;
　　4.四级资质：注册资本不低于100万元。
　　而北京市又根据本市的实际情况，在建设部规定的基础上作了更严格的规定。按照《北京市建设委员会关于转发〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》的规定，北京市各资质等级企业除应符合《房地产开发企业资质管理规定》规定的条件外，还应具备下列条件：
　　1.二级资质：注册资本不低于3000万元;
　　2.三级资质：注册资本不低于2000万元;
　　3.四级资质：注册资本不低于1000万元。
　　第二,对房地产开发企业的开发规模进行了规范。根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》第十八条的规定，一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可以在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。
　　按照《北京市建设委员会关于转发〈房地产开发企业资质管理规定〉的通知》的规定，一级资质房地产开发企业承担项目的建设规模不受限制。二级资质房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的项目。三级资质房地产开发企业可以承担建筑面积20万平方米以下的项目。四级资质房地产开发企业可以承担建筑面积10万平方米以下的项目。新设立房地产开发企业视具体条件审批建设规模。
　　第三,对房地产开发规定了项目资本金制度。国务院《城市开发经营管理条例》第十三条规定，房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。
　　第四,对期房预售行为进行了规范。根据国务院《城市开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售应当符合三个条件，其中之一为：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。
　　实际上，尽管作了上述规定，由于资金实力或出于规避风险的考虑，很少有开发商完全利用自有资金进行房地产开发。因此，除了通过商品房预售获得资金外，就只有向银行贷款了。而国家为了防范金融风险，除了特殊情况外，均要求商业银行发放贷款必须以借款人提供合格的担保为前提。如《中华人民共和国商业银行法》第三十六规定，商业银行贷款，借款人应当提供担保。而利用已获得的国有土地使用权进行抵押就是一种主要的担保方式之一。因此，购房人在审查时看到土地使用权被抵押就见怪不怪了。利用抵押担保贷款的操作程序一般为：抵押、融资、卖楼和还款。
　　市场经济要求资金的高速运转，而开发商合理合法地利用资金的行为也不应该被指责。房地产开发中的资金运用行为构成一个资金链，而一个良性的资金链有利于房地产行业乃至整个社会的健康发展。
　　反过来，要求房地产开发企业沉淀大量资金才能进行房地产开发是不合理也是不明智的。因此，政府对于开发商的抵押贷款行为应着眼于疏而不是堵;同样地，作为购房人，对于开发商的抵押贷款行为应重在防范而不是害怕。