房地产抵押价格的确定方法

2013年12月26日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

    房地产抵押，是指抵押人用其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

    房地产抵押是一种不确定性担保，存在着一定的风险，尤其是在经济波动幅度大、房地产抵押价值高、还贷时间长、利率变动大的情况下，抵押贷款的风险更大。因此，对抵押房地产进行客观、公正而准确的评估，可以回避和降低房地产抵押贷款风险，保障房地产市场的资金正常、有序、安全地融通。科学地确定房地产抵押价格，应当考虑以下四方面因素：
    第一，房地产抵押价格应当是未来贷款到期偿还时的变现价格，必须考虑贷款存续期间房地产市场的风险对抵押物的影响。
    第二，影响房地产价格的因素除了社会经济发展状况、房地产制度、政策以及城市规划等宏观因素外，还包括房地产的区位、利用方式、预期收益、建筑物质量等个别因素。在对这些因素进行分析和测算的时候，应当遵循保守性原则，谨慎地预测房地产市场的发展，较低程度地考虑房地产的增值。因此，要正确估计抵押期内宏观和个别因素对抵押房地产影响的程度，在具体测算时应侧重考虑对预期可能产生的不利因素，而对预期不确定的收益或升值因素较少或不予考虑。
    第三，金融机构在贷款合同到期后如无法收回资金，就会尽快将抵押房地产强制拍卖或出售变现。但是，抵押物所能实现的价格一般都低于正常的市场价格水平，这是因为：首先，在实践中处置抵押标的物绝大部分都是通过拍卖的方式来实现的，拍卖不能讨价还价，要求竞买人在短时间内作出是否应价的决定，并且一经成交就要一次性付款，而房地产恰恰具有价值量大的特点，使一部分有购买意向的人由于顾虑投资风险而放弃了购买的机会。同时，根据我国的法律规定，土地使用者取得土地后，不投资建设不得抵押土地，一经建设后，抵押土地时又必须将地上建筑物、附着物一同抵押，这就造成了在现实的房地产抵押中，单纯的净地抵押很少发生，基本上均为连房带地共同抵押。而这些被抵押的房地产都有自身特定的用途，如果购买者希望改变原有用途，除了要对建筑物花费资金进行拆除或改造外，还涉及土地用途变更登记和补缴出让金差额的问题，所以某一类型的房地产只适合于一部分特定的购买者，需求量小，房地产价格自然偏低；其次，不仅大宗的房地产因为价值量大而变现困难；整体房地产分割抵押后的变现能力也相对较低。比如一宗地上的建筑物连同占用的土地分割抵押给几个银行或仅部分抵押给某个银行，抵押权实现处置抵押房地产时，局部分割必然受到整体的影响，整体处理也会受到局部的制约，大大降低了抵押物的变现能力；最后，用途差异性也在一定程度上影响房地产的变现能力，通常商业和居住用途的房地产较工业用途的房地产在拍卖时更易接近当时正常市场价格的水平。
第四，根据《担保法》第四十六条规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的按照约定。”抵押价格应当是房地产变现价格扣除拍卖或出售后卖方须向国家缴纳的税费、贷款利息、违约金、损害赔偿金和房地产变现所需的诉讼费、评估费、拍卖费等费用后的余额。特别需要注意的是，我国虽然已经实行了多年的土地有偿使用制度，但仍有许多土地还是以行政划拨方式取得的，按照《城市房地产管理法》第五十条规定，“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿”，遵照这一法规，以划拨方式取得土地使用权的房地产抵押价格还应再扣除应缴政府的土地使用权出让金一项。
    综上所述，房地产抵押价格应该等于房地产市场价格扣除政府税费、贷款利息、违约金、损害赔偿金和房地产变现所需的费用(如诉讼费、评估费、拍卖费等)以及应补缴政府的土地出让金，并进行风险调整后的余额，即：
    抵押价格＝(市场价格－政府税费－贷款利息－违约金－损害赔偿金－处置抵押物过程中的费用－应补缴政府的出让金)×风险修正系数
    其中风险修正系数由抵押期间房地产市场变化风险、处置抵押物时的变现难易程度、抵押物本身的折旧 (包括物质折旧、功能折旧和经济折旧)以及其他灾害等因素决定，其取值应遵循保守性原则。