与二手房房东签约应先确认是否可“转租”

2017年12月8日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　在与二手房东签约的时候，应该先确认是否可以转租，一般来说开店之初都要签订较长期的租赁合同。主要是开店之前需要进行装修,投入成本很大。此外,如果租赁期限只有几个月或者一年的话,等到生意刚好起来就没有办法经营了,还要损失一笔装修费。
　　□案例
　　李小姐在一条街道上做服装生意,店是半年前从“二手房东”那里租来的,当时“二手房东”与李小姐签订的租赁期限不到一年,但“二手房东”口头承诺租约到期后会跟她续约。第一次做生意的李小姐信以为真,缴纳了两万多元的转让费将这一铺面租下,这个价格跟周边租约长达三四年的铺面转让费差不多。
　　然而当李小姐转让铺面时,前来咨询的人都要求与“二手房东”签订至少2╠3年的合同才愿意接手。李小姐只好跟“二手房东”商量,得到的结果却是,“二手房东”与“一手房东”之间的合同到年底就到期了,因此根本不可能签订长期合同。
　　另外,即使到期后“二手房东”和“一手房东”成功续约,李小姐也必须再缴纳一笔2万多元的转让费才能与“二手房东”续约。结果李小姐陷入了两难境地,如果目前转租的话,由于租期只剩半年,几乎没有人愿意接手;如果不转租的话,当半年后合约到期,自己还要缴纳一笔转让费。
　　□律师点评
　　一般来说开店之初都要签订较长期的租赁合同。主要是开店之前需要进行装修,投入成本很大。此外,如果租赁期限只有几个月或者一年的话,等到生意刚好起来就没有办法经营了,还要损失一笔装修费。
　　为此,在签订租约前,租客首先要确定“二手房东”有权利进行转租,以保护自己的权益,以后免于纠纷。要满足这一点首先二手房东与一手房东的租赁合同上要明确注明“可以转租”,此外二手房东与租客的租赁合同中也要承诺自己有进行转租的权利。
　　此外为了保证“二手房东”能够履行合约,租客要确定自己与“二手房东”签订的租赁期限不能超过“二手房东”与一手房东租赁合同的剩余期限。并且租客与“二手房东”的合同中要注明赔偿方式,保留好今后缴纳房租的证据,转让费的收据,以及进行装修的单据。
　　如果由于“二手房东”的原因造成合同不能履行,租客可以向“二手房东”索赔。在这个过程中,租客要查看该商铺的产权资料,最好前往房管局查询该产权资料是否真实,此外还要查看“一手房东”与“二手房东”之间的租赁合同,以及一手房东和二手房东的身份证明。
　　房地产法整理。