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房地产市场调控应当建立监督问责机制

2017年3月18日  中山建筑房产律师   http://www.xajzfcls.com/

摘要:房地产市场有再度趋热的态势,不仅凸显出调控形势的严峻性,也表明已经取得的效果并不稳固。因此,中央对房地产做出调控,要具有权威性和公信力。

  在房价又现反弹、市场预期开始逆转之际,住建部的这一表态无疑将捍卫来之不易的调控成果,保证楼市稳步回调,给众多购房者吃上定心丸。从长远来看,问责机制也应当是楼市调控的中长期制度设计,如此才能保证各项政策在实际执行中不打折扣。

  有人形容2012年房地产市场为“低开高走”,即使是在刚刚过去的这个“最冷”的元旦,楼市成交也是一片红火。北京住建委网站的网签数据显示,今年元旦前两天,北京全市住宅网签总量为723套,与去年同期相比大涨116%。随着楼市成交回暖,开发商等市场主体对后市普遍乐观。去年12月份,上海、北京等一线城市又有地王被拍出。穆迪公司也在去年年底将中国房地产业的展望从负面转为稳定,预计销售情况和融资管道的改善趋势会在2013年持续。

  种种迹象显示,房地产市场有再度趋热的态势,不仅凸显出调控形势的严峻性,也表明已经取得的效果并不稳固。在一些地方政府的目标篮子里,相对于稳增长推出的巨额投资,房价调控并非被摆在主要位置,只要不触动限购、限贷等政策底线,就会在其他政策上具有很大的回旋余地,花样翻新地[最新消息 价格 户型 点评]与中央博弈。事实上,这轮调控中地方政府始终暧昧,“暗渡陈仓”、“曲线救市”的小动作不断,尤其是在启动新一轮投资需要大量财政支出时,如何破解土地财政就成为一道难题。在这种背景下,显然只有建立起监督和问责机制,才能保证调控政策的权威性和公信力。

  财政部数据显示,2012年1~11月国有土地使用权出让收入23478亿元,同比减少4983亿元,下降17.5%。与土地出让金下滑相对照,地方政府的财政支出却有增无减,按照住建部计划,明年将继续大规模建设保障性安居工程,新开工600万套。不仅保障房已成为地方政府的重要支出项目,城镇化、社保、公共服务等支出,也将使得地方财政面临越来越大的压力。这也导致当经济存在下行隐忧时,地方政府放松调控,以取得土地财政以及经济增长的目标导向始终存在。既然中央对于房地产调控的态度坚决而明确,那么就应当探索建立起长效化的监督问责机制。

  2011年初出台的“新国八条”就指出,要“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”。去年8月份,国务院督察组就对16个省的房地产调控情况进行了专项督察。这些举措已经让公众嗅到,楼市调控的问责机制渐行渐近。而盘点2012年,虽然杭州和佛山出现了小型开发商的破产,但年底龙头房企业绩飘红,“千亿俱乐部”扩容,表明开发商的日子并不难过。调控在迈入深水区后阻力不断加大,再次突出了建立问责机制的必要性和紧迫性。

  众所周知,我国许多城市房价收入比已经远远超出合理区间。未来城镇化加速后,将有大量的农村转移人口进入城市,衍生出大量的新增住房需求,目前的房价难以与他们的收入和支付水平相匹配。然而,住房乃民生之要,要实现所有人群“住有所居”,就必须促使房价稳步回调,否则保障房建设的压力会继续加大。而且当前的核心调控政策具有鲜明的行政色彩,不论是限购、限贷,还是保障房建设,均靠“行政之手”来推动。如想促进房地产转型,改变房价过高这一楼市长期积弊,显然需要确保地方政府调控的积极性和主动性,这就应当强化监督问责力度,对于放松限购、暗中托市的问责和督办决不能手软。

  此轮调控,对房地产市场功能进行了重新认识和定位,重新强调住房的居住使用功能,而将其投资属性剔除,逐渐淡化住房的投资保值功能。虽然目前成交红火,但也是地方微调以及降息、放宽公积金贷款限额等政策刺激的结果,而并非市场自发地调整,与绝大多数城镇居民的支付水平相匹配。虽然购买力较强的刚需集中释放后,会带来一个阶段成交量回暖,但是明显会透支未来的购买力,从而出现成交以及价格的大幅起落,带来市场震荡和不稳定性。


文章来源: 中山建筑房产律师
律师: 程兰琴 [中山]
广东百臻律师事务所
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