所租房屋协议被卖　租赁者应知情

2016年9月12日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

丁某问：1996年张某将一套房屋出租给我居住，租期为10年，每年租金为2万元，年底支付。2000年12月，张某去世，没有留下遗嘱，此房屋依法由其三个儿子继承。2001年10月5日张某的大儿子将此房屋卖给了李某，价款为人民币30万元，二人签订了合同，一并到房产部门办理了房屋过户手续。同年11月1日，张某大儿子告知我其已将房屋卖给了李某的事实，并要求我搬出房屋。我不同意，要求继续租赁，或者买下该房屋。张某的其他两个儿子知道此事后，也提出异议，遂起纠纷。请问这起纠纷依法该如何处理？

    丁某你好：本案涉及的是房屋所有权发生变化对承租人的影响，以及承租人对房屋的知情权、优先购买权问题。

    首先，《合同法》第229条明确规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”所以，虽然张某去世后，其三个儿子作为法定继承人依法继承了该房屋，即该房屋的所有权发生了变化，但这并不影响你与张某签订的租赁合同的效力，你仍然可以按原租赁合同约定的期限和条件继续承租该房屋，张某的儿子无权要求你搬出房屋。

    其次，张某大儿子的行为侵犯了你的知情权及对房屋的优先购买权。《合同法》第230条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。撇开张某的大儿子是否有权出卖该房屋不谈，其在事先未征求你任何意见的情况下，即将该房屋出售给第三人李某，显然侵犯了你的知情权及优先购买权。对此，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第118条也有相应的规定。

    此外，由于张某的三个儿子在继承以后，没有对该房屋进行分割，故该房屋应归三人共有，张某的大儿子在未征求其他两位共有人任何意见的情况下，也无权单独处分该房屋。