300多万楼中楼蹊跷易主谁是房子主人疑团重重

2016年9月5日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

两套市中心的楼中楼，市价300多万元的房子，一转眼，就莫名其妙地变成了别人的房子。王先生说，当他发现自己的房子“飞”走后，震惊不已。他一次又一次地交涉，一次又一次地申诉。　　王先生说，他是一次性全额付款买下这两套房子和两个车库的。但是，由于这些房产只有《使用权证书》，没有《房屋产权证》，因此埋下了隐患。　　昨日，王先生的代理人、厦门远大联盟律师事务所颜云青律师对记者表示：“这给了租户可乘之机，他伪造使用权证书，把房子抵押、转让了。但是，这样的转让应该是无效的。否则，今后全厦门所有只有使用权证的业主都将惶惶不可终日。”　　蹊跷　　房子被转让房东不知情　　王先生说，1996年，他花了60多万元购买了位于万寿路的万寿综合楼C座和D座的两套房子和两个车库，房子没有产权，但有70年的使用权。王先生还向记者出示了他持有的4本《使用权证书》，这4本证书是由鼓浪屿疗养院颁发的。　　颜云青律师说，2002年8月至2004年7月，王先生把两套房子出租给了厦门市中汽智诚汽车有限公司。为了证明房子是自己买的，王先生还向记者出示了当时支付购房款的收款凭证，以及与智诚公司的房屋租赁合同。　　“租期到了以后，房子一直空着，我们也没去住，只是偶尔过去看一看。”王先生说，他万万没想到的是，2008年10月份的一天，却发现自己这两套房子都被贴了法院的封条，“我的房子怎么会被贴封条，这太不可思议了！”随后，王先生立即报警，并和律师一起到法院，而从法院了解到的情况更令他震惊不已。　　疑云　　两种版本证书谁真谁假？　　这时，王先生才惊奇地知道，两套楼中楼被中汽智诚公司转让了。而且，“相关手续齐全”。不过，王先生发现，中汽智诚也有该楼中楼的《使用权证书》。但是，和王先生的《使用权证书》相比，差异明显。颜云青律师说：“中汽智诚拿的使用权证书是伪造的，首先，鼓浪屿疗养院的公章是假的，你们仔细看就会发现，假证书的公章，字体明显比较粗。”　　王先生说，这房子当年是鼓浪屿疗养院建设的，原来楼名为 “鼓疗万寿综合楼”。他于1996年8月22日全额支付了购房款，并拿到了4本《使用权证书》。他手上的4本使用权证书上都盖有原鼓浪屿疗养院领导江先生的私章，为了证明这4本使用权证书是真实的，他和律师从鼓浪屿疗养院找到了江先生的私章印文，并委托福建正泰司法鉴定中心对使用权证书的私章印文与鼓浪屿疗养院提供的私章印文进行鉴定。记者看到，该鉴定中心出具的司法鉴定意见书显示，两份材料上的私章印文为同一私章所盖。　　另外，王先生手中的证书是4本，即两套楼中楼和两个车库是各一本证，这和该幢楼其他房产的使用权证书的登记方式是一样的。但是，中汽智诚提供的是两本，是一套楼中楼加一个车库合成一本的证。对此，颜律师说：“这不符合万寿综合楼使用权的登记方式，也违背基本商业惯例。”　　更蹊跷的是，中汽智诚的使用权证书上表明，使用权归中汽智诚公司，该使用权证登记日期是1995年6月1日。但是，中汽智诚公司是成立于1997年8月1日。也就是说，该房屋使用权登记时，中汽智诚公司根本还没有成立，却登记在了该公司的名下。　　迷局　　关键人物突然“人间蒸发”　　这个问题的关键人物——— 中汽智诚公司法人代表林则坚失踪了。就连中汽智诚公司也集体人间蒸发了。2008年10月份，本报记者就曾报道过《巨额债务压垮厦门最牛广本4S店》。报道指出厦门第一家4S店——— 中汽智诚广州本田特约销售服务店，因老板林则坚卷进巨额债务困境，已于2008年10月10日遭湖里区法院查封。此后，林则坚过去的常用手机就再也无法接通，宛如人间蒸发。　　王先生从法院了解到，是智诚公司的法人代表林则坚，授权给中佳担保投资公司，处理两套楼中楼和两个车库的使用权转让、抵押等事宜。后来，中佳公司把林则坚告到法院，法院就把这两处房产查封了。　　更令王先生想不到的是，随后中佳公司又以智诚公司的名义，以109万余元的价格把这两处房产转让给了黄某。黄某向中佳公司支付房款后，智诚公司却未能将两处房产交付给她使用，于是，黄某把智诚公司告上法庭，2009年6月份，法院判决智诚公司应将这两处房产交付给黄某。据了解，当时法院也找不到林则坚及其中汽智诚公司的人员，只能通过法院公告的形式，在报纸上通告判决结果。　　“智诚公司手上的证书是假的，可能是用扫描的方法伪造的。我的房子，就这样落入了别人的手中，这太荒唐了。”王先生认为，林则坚伪造证件、公章，炮制了两份虚假的房屋使用权证书，并委托中佳出售给黄某，不但构成了犯罪，而且严重侵害了他的合法权益，转让行为是违法、无效的。　　回应　　房子没有产权如何鉴别？　　近日，记者致电厦门中佳公司，询问这两套楼中楼的相关情况。几经波折，记者找到了中佳公司负责协调此事的相关人员，刚开始，她不太愿意接受记者采访。记者再三询问后，她才说：“这个问题，应该是中汽智诚公司最清楚，我们是找不到他们，他们跑了。我们没办法，才以他的抵押物起诉。”　　她还说，中佳公司借钱给中汽智诚，中汽智诚拿着使用权证书，将两套楼中楼和车库作为抵押。“我们不需要解释，我们借钱给人家，人家抵押给我们。我们有什么错？有什么可解释的？”　　当记者问到，中佳公司在受理抵押时，有没有按规定程序针对中汽智诚提供的《使用权证书》进行审查时，她说：“它本来是没有产权的房子啊，我们怎么鉴别啊？如果这个房子是有产权的，我们可以到房管局查询，并办理转让手续。但是，它本来就只有使用权而已。”　　这位中佳的工作人员还说：“中汽智诚把房子抵押给我们公司，法院也应该保护我们的权益。”　　专家说法　　购无产权房法律风险大　　厦门大学法学院副教授、研究生导师黄健雄：本案涉及到所谓的 “小产权房”抵押和转让问题。购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。　　“小产权”房屋是被法律禁止上市流转的，也是不能用来抵押的。但由于经济利益的驱动，目前小产权房屋的流通在事实上是存在的，但因房产与地产的强制处置相互关联，适用“房随地走”或“地随房走”的处理原则。在法律层面上，其土地性质与固有特征决定了不能“地随房走”，也必然导致抵押或者转让受阻。　　中汽智诚公司作为承租人，并非上述房产的所有人，其通过伪造相关证件等涉嫌犯罪行为，将承租房以房抵债抵给中佳担保投资公司，系无权处分行为，应为无效。中佳担保投资公司将房产再卖给他人，也是有法律依据的。对于最后的购房人而言，也应注意这方面的法律规定，买房时，一定要看售房单位有没有出售资格，千万不要贪图便宜，买只有“使用权”的房子。如果是二手房的话，由于购房合同上的名字无法更改，更可能会出现法律纠纷。由于仅拥有房屋的使用权，就不能像产权房那样去抵押；如果遇到国家征收拆迁，购房人的利益将很难得到保证。　　律师说法　　受让使用权应征求所有权人同意　　只有使用权的房子能否办理抵押，能否办理转让？对此，福建凌一律师事务所林志铭律师说，一些不具备房地产开发资质的单位，在国家划拨土地上，以本单位使用为名建设房屋对外转让，于是出现了“70年使用权房屋”的问题。这种变相的房地产开发行为，违反了国有土地出让使用的规定，因这类变相开发而订立的使用权转让合同，实际上是一种长期租赁合同。　　此类房屋的 “购买方”只有使用权，没有所有权，所有权属于原建设单位。因此，购买方没有处分权，因而抵押合同无效，也没有相关部门可以为之办理抵押登记。此类房屋的“转让”实质上属于承租权益的转让，应当取得原建设单位，即房屋所有权人的认可。　　林志铭律师认为，在本案中，中汽智诚公司使用伪造的《使用权证书》将房产转让，其转让合同无效自不待言，即使《使用权证书》是真的，中汽智诚公司持有真的《使用权证书》，也依法不得抵押、变卖上述房产。有关购买人黄某，在这一交易过程中也有过错，受让房屋使用权时，应当取得房屋所有权人即鼓浪屿疗养院的同意，假设当时曾向鼓浪屿疗养院查询，就可以发现其中有诈。