珠江新城写字楼空置率破30%

2013年12月26日中山建筑房产律师 http://www.xajzfcls.com/

　　单单从数据上看，一些由发展商自持经营的甲级写字楼，租金未减，但他们让利给租客的免租期却在增加。

　　上半年写字楼买卖成交量价齐升租赁行情冰火两重天

　　据满堂红商业地产部综合数据显示，第二季度货量明显上升，除建滔广场、邦华环球广场、保利中汇广场、高德置地四期等新增供应外，原有优质写字楼空置率也有所上升（包含大、小业主），主要原因是受新增供应量持续增加。另外，受宏观经济持续疲弱及需求持续在低位徘徊的影响，导致整体空置率持续上升至18.25%，其中珠江新城区域30%，体育中心区域13%，越秀区6%，海珠琶洲区25%。

　　2013年上半年广州（楼盘）写字楼租金均价121元//月，同比2012年上半年的117.6元//月，增长2.9%。近年客户逐渐对市场有所了解，对于目前的价格也欣然接受，但是素质较高的企业都会在成本预算中多加10~20元/选择更加新的、高配置的优质写字楼，这种“以旧换新”的心态导致体育中心在第二季度空置率有所上升。

　　投资客谨慎自用需求占主导

　　原本火爆的写字楼需求在2013年上半年显得没这么火爆，加上国内银行出现“钱荒”的报道，使得投资客户更为谨慎，买卖市场以自用需求为主导，前者与后者约7：3比例。特别值得一提的是，中大型企业面对较高的办公租金成本，会考虑将成本转化为企业资本，因此近几月二手买卖客户均为企业自用。

　　中原地产工商铺写字楼部高级营业经理苏智恒表示，今年上半年，国内企业入手优质二手写字楼物业的成交宗数有所增长，由于商业地产尚未放松对港澳客户的限制，现时来自海外的买家，只能通过在国内注册公司，方能获得购买写字楼物业的资格。从成交价格来看，一手新货较多的板块，如珠江新城，其对同板块二手写字楼物业的价格有明显带动作用。以津滨腾越大厦为例，4年前，该项目单价介于14000~17000元/m2，随着周边新货如保利克洛维、富力盈凯大厦等写字楼入市，该物业目前二手放盘价均在27000元/m2以上。

　　据满堂红商业地产部的抽查数据显示，2013年上半年体育中心区域热点二手写字楼平均售价27094元/m2，与去年26241元/m2相比，上涨了853元/m2，售价上涨了3.25%，而此区域的写字楼现时的回报率是四个区中最高的，达5.6%。

　　与去年同期对比，2013年上半年二手写字楼的成交面积上升30.7%，主要以体育中心、珠江新城、越秀区、琶洲会展、荔湾区为主。其中，珠江新城板块的二手写字楼成交占总成交的39.9%，同比上升37.7%，海珠区的成交面积与去年同期对比增长较大，上升1.3倍，越秀区的相比同期也有较大增长，上升27.5%。

　　珠江新城写字楼扎堆暗自减租

　　月租150元/以上的租单减少

　　相较于写字楼买卖成交量价齐涨，上半年的一二手写字楼租赁行情则冰火两重天。据中原地产苏智恒介绍，在经济环境较为低迷的上半年，优质写字楼扎堆的珠江新城板块，暗地里掀起了一轮降租潮。“单单从数据上看，一些由发展商自持经营的甲级写字楼，租金未减，但他们让利给租客的免租期却在增加。”而供求关系较为平衡的传统写字楼板块，如体育中心、天河北、环市路、淘金等板块，其租金则呈现出稳步上扬的态势。

　　据满堂红相关数据显示，今年上半年二手写字楼租赁市场的成交主力仍是100~150元/m2/月的写字楼，与去年同期对比上升7.4%。此外，月租在150元/m2以上的写字楼租单量有所下降，降幅较大的是月租150~200元/m2的写字楼物业，下降47.4%。其他成交价格段都有上升，上升较大的是月租81~100元/m2，与去年同期对比上升17%。

　　从二手写字楼的租赁面积来看，100~300平方米段仍是备受租客欢迎，占总成交量的53%，而100平方米以下的二手写字楼物业租单有所增加，与去年同比增长了43.6%。不过，301~600平方米与601~1000平方米的面积段的客户成交量则明显萎缩，与去年同比分别下降了48.9%和52.8%，1001平方米以上面积段的租单较去年同期下降2.1%。

　　写字楼热点板块租情一览

　　体育中心板块

　　2013年上半年的月均租值为133.9元/m2，同比增长2%。

　　珠江新城板块

　　上半年的月均租值为157.6元/m2，同比微跌1.1%，是四个区域中唯一一个上半年均价同比下跌的。最大的原因是该区上半年新增供应量加大，价格有所下调，因而拉低整体的均价。

　　越秀区（环市路、淘金板块）

　　2013年上半年的月均租值为97.2元/m2，同比上涨3.6%。其中，该片区第二季度月均租值为98.1元/m2，同比上涨6.1%，环比上涨2%。

　　琶洲板块

　　海珠琶洲会展区域写字楼2013年上半年的月均租值为95.4元/m2，同比增长10.8%，是四个区中涨幅最大的。整个区域上半年累计上涨15.73%。其中第二季度的租赁均价为94.7元/m2，同比增长5.9%，环比微跌1.4%。

　　根据满堂红商业地产研究数据显示，广州2013年上半年热点写字楼整体售价与去年相比，有1.37%的升幅(其中珠江新城上升3.25%，体育中心2.23%，越秀区1%，海珠区-1%)。

　　预计2013年下半年二手写字楼售价将继续趋于平稳，随着一手写字楼的逐步消化，未来两年可售写字楼减少将促使售价继续上升。

　　二手写字楼热点板块售价一览