程兰琴律师,中山建筑房产律师,现执业于广东百臻律师事务所,执业以来,坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨,精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。
在一般的房屋买卖中,因为房产证受到限制,因此,如果房子被抵押了的话,通常是不允许买卖的。但是,如果实在想要出售被抵押了的房子,也不是说不可以买卖,只是得满足一定的条件。
实际中,你要真是想要出售已经被抵押了的房子,可以在进行交易的时候将你房子的真实情况告诉受让人,也就是你的房子被抵押的事,并且还得告诉你的抵押权人房子正准备出售的情况,只有做了这两件事了,你才能进行房子买卖,否则的话,那你的转让行为就会被认定为无效。
同时,如果房子的价款明显低于房子本身的价值的,就是你卖出去的钱明显少了,那么你的抵押权人就可以要求你为少了的那部分提供相应的担保。要是说你不肯提供担保的,同样地,你就不得转让房子。
要是你的房屋抵押权在存续期间,你没有经过抵押权人同意转让抵押房屋的,是不会影响房屋买卖合同的效力,就是你跟其他人去签订的房屋买卖合同会被认定有效。但是这样子做的话,你的抵押权人和你房子的买受人就会因为谁都要主张这个房子出现问题,你的房屋买卖合同在履行的时候就会出现纠纷,要是出现这种情况,那么,一般买方会去起诉。
实际中,房子买家想要起诉的,通常是因为下面几种原因:
1、因为你在合同约定的履行期限届满时还是没有按约定解押,导致房子买方没法办理房屋所有权转移登记的。那么,买方就可到法院起诉请求解除合同,并要求你承担相应违约责任,法院会支持他的。
2、你在合同约定的履行期限届满时还是没有履行解押义务,导致买方没办法办理房屋过户,那么如果你房子的买家要求继续履行合同办理过户手续的,买方就需要准备好资金代替你去清偿债务解除抵押。如果买方不能代为清偿债务,还要求过户的诉求,法院就不会不支持。
因此,在你房子被抵押了还做买卖的,购买你房子的买家就会根据上面的诉求起诉你,你最好就是做好准备,因为涉及到被抵押的房子,权属比较复杂,建议最好就是找个专业律师代理诉讼。
因为不管是买一手房还是二手房,都会被要求交一定的税费,所以有些人就会想用阴阳合同逃避税费。事实上,所谓的“阴阳合同”不一定是违法行为,而是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。
一般“阴阳合同”中的“阳合同”因不体现当事人的真实意思而不发生效力,而“阴合同”是当事人的真实意思表示而认定为有效合同,“阴合同”只要内容合法,同样受到法律保护。
但如果利用阴阳合同实施违法行为,或者以合法的形式掩盖违法的目的,则不仅伪装的阳合同无效,被伪装的阴合同也因内容违法而无效。
而且,你要是用了阴阳合同,一旦被查出有逃税情况的,那么双方都可能被处罚,具体如下:
1、买方
购房时,如果买方存在利用阴阳合同偷逃税款的行为,一经税务主管部门查实后,税务主管部门将追缴其不缴或少缴的税款、滞纳金,并可能处其少缴或不缴税款金额百分之五十以上五倍以下的罚款等行政处罚。
同时如果买方偷逃税款数额达到一定标准的,甚至可能因触犯刑律而被追究刑事责任。
2、卖方
如果卖方亦因为少缴或不缴税款被税务查实,同样会被税务主管部门追缴税款及滞纳金,还可能被处以罚款;并且偷逃税款情节严重的话,还可能与买方一同被追究刑事责任。
最后,买房的时候想要签阴阳合同逃避税费,其实就是在给房屋买卖埋风险,要是交易方想要签订这样的合同的话,建议最好就及时提醒对方,要是不知道阴阳合同的相关法律后果的,建议可以找个擅长解决法律纠纷的律师介入。